23 juillet 2021

L’optimisme du marché multifamilial prévaut malgré les perturbations liées à la pandémie – Immobilier et construction

Par admin2020

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Malgré le déménagement en banlieue et la baisse des loyers, Allen Matkins/UCLA Anderson Prévisions Enquête sur l’immobilier commercial en Californie les panélistes sont optimistes pour les trois prochaines années dans le domaine des logements multifamiliaux. Les taux de location devraient globalement augmenter plus vite que le taux d’inflation et les taux d’inoccupation devraient baisser d’ici 2024. Cet optimisme est causé à la fois par la réouverture des équipements de la ville attirant les gens vers les appartements en ville et le début de le retour au bureau.

Leaders du secteur de l’habitation multifamiliale, Kitty Wallacede Colliers International et Jean Condas d’Allen Matkins, discuter de ce qui nous attend pour ce secteur du marché immobilier commercial californien.

1. Malgré le déménagement d’une partie de la population dans des lotissements, une baisse des taux de location et des coûts de construction élevés, les promoteurs et investisseurs multifamiliaux sont toujours optimistes pour ce secteur à au moins trois ans. Pourquoi donc?

Wallace : Historiquement, la Californie a été l’un des 10 premiers marchés, et bien que nous ayons connu des circonstances malheureuses à cause de la pandémie, les gens gardent espoir. Les investisseurs, les locataires et les propriétaires réfléchissent et planifient stratégiquement à l’avance en fonction du marché historique et des tendances anticipées et des rendements futurs. À un moment donné, les restrictions COVID seront levées. Il est impératif que les développeurs et les investisseurs multifamiliaux prennent des mesures calculées aujourd’hui.

Plusieurs facteurs jouent un rôle important dans le développement de ce secteur – dont beaucoup comprennent des barrières à l’entrée élevées, des emplois diversifiés, des divertissements, des conditions météorologiques et une base de locataires qui tolère une forte tolérance à l’augmentation des loyers. Compte tenu de cela, les gens sont prêts à investir et à prévoir positivement sur la base des antécédents de la Californie en matière d’appréciation supérieure au marché. Bien que la majeure partie de la Californie soit projetée pour une croissance nette plate d’ici un an ou deux, dans les années à venir, ils sont optimistes pour les incréments historiques de mise en marché des augmentations de loyer de l’année passée. Ce que nous verrons une fois que l’économie rouvrira complètement, c’est un endroit incontournable pour «garer de l’argent et des profits». Avec la diversité que nous possédons dans nos secteurs d’emploi, notre population connaîtra un essor important. Cela représente non seulement une belle opportunité pour les investisseurs et les développeurs de se lancer, mais met également en évidence plusieurs tendances dont nous sommes témoins. Les prix du bois ont augmenté. Il y a aussi une escalade des coûts de main-d’œuvre. Si vous envisagez de construire des propriétés, il est logique de construire dans des zones où vous obtiendrez les meilleurs loyers pour vos coûts fixes, ce qui renforce davantage la nécessité de semer ces dollars de développement sur les marchés haut de gamme maintenant.

Comptes: De nombreuses données d’experts soutiennent l’affirmation selon laquelle même avec ces facteurs mentionnés ci-dessus, la Californie est toujours en retard sur la production d’unités résidentielles. Nos clients souscrivent à ce point de vue ; la création d’emplois a largement dépassé la production de logements neufs. Nous avons vu un torrent de nouvelles activités, qui semble être dû en partie à la réouverture de la Californie le 15 juin. Nos clients pensent que les pires impacts de COVID sont derrière nous, et alors que nous revenons à une situation plus normale, le précédent la demande refoulée, pré-COVID, reviendra.

2. Avec une grande majorité des participants à l’enquête poursuivant des projets multifamiliaux au cours des prochaines années, en particulier dans le sud de la Californie, quelles commodités supplémentaires ou nouvelles les développeurs envisagent-ils pour leurs propriétés, qu’elles soient liées à COVID ou non ?


Wallace :
Nous assistons à une poursuite et à une amélioration des tendances communes telles que l’automatisation et l’installation de divers types de technologies. Des thermostats Nest à l’entrée sans clé et à l’expansion des casiers Amazon, les développeurs font des progrès pour s’assurer que leurs locataires vivent dans des unités hautement aménagées. Il existe désormais des ajouts avantageux comme Stockwell, un magasin intelligent populaire qui propose une gamme complète de services, notamment le déjeuner sur le pouce ou des fournitures de vente au détail au jour le jour. Les options Wi-Fi améliorées sont désormais obligatoires. L’inclusion de ces types d’ajouts offre non seulement un avantage au locataire, mais fournit également un revenu supplémentaire au propriétaire.

Les studios de yoga et les gymnases se sont considérablement agrandis et sont parfois délocalisés à l’extérieur. Nous reconnaissons la valeur de la santé et avons appris à travers la pandémie de COVID qu’en Californie, faire de l’exercice à l’extérieur est non seulement faisable mais préférable dans de nombreux cas. Souvent, nous sommes limités sur l’espace. Dans certains cas, les développeurs réinventent les approches en examinant d’autres options de santé et de bien-être avec l’inclusion de terrains de pickleball et de piscines. L’utilisation de l’espace extérieur a explosé, notamment parce que ces espaces sont difficiles à trouver dans les principales zones métropolitaines. Les locataires veulent des options conviviales en plus des centres de fitness qui comprennent des aires de jeux avec bocci ou cornhole et des jardins accueillants avec des herbes et des arbres fruitiers. COVID-19 encourage les développeurs à opérer en mettant davantage l’accent sur le locataire et son bien-être. Sur le plan de la fabrication, les nouveaux ascenseurs incluent des options de filtration COVID pour aider à assurer la sécurité de nos communautés, les développeurs cherchant également à améliorer la circulation de l’air dans les couloirs et les espaces communs.

Comptes: Nos clients intègrent des équipements et des modifications aux équipements existants pour répondre aux préoccupations liées au COVID. Ces équipements comprennent davantage d’espaces extérieurs, utilisant Zoom pour organiser des dégustations de cocktails virtuels ou des cours de cuisine, des salles de méditation réservables et des équipements d’entraînement à distance. Ils mettent en place des pratiques de nettoyage et de désinfection dans les centres de remise en forme et les espaces de co-travail sur place. Les salons, les pavillons et d’autres zones sont maintenant réaffectés pour l’enseignement à domicile et le travail à distance. Nos clients investissent dans des meubles plus mobiles, ce qui leur permet de placer les sièges, les repas et les zones d’étude/de travail à six pieds ou plus l’un de l’autre. Des cloisons sont installées dans les espaces de coworking pour aider les locataires à se sentir en sécurité. Les unités de plusieurs chambres sont désormais annoncées comme des appartements d’une chambre avec des bureaux à domicile ou des espaces d’apprentissage à distance, au lieu du marketing traditionnel pour les appartements de 2 ou 3 chambres. Les appartements d’une chambre présentent un espace/espace de travail créatif où les résidents peuvent gagner leur vie dans le confort de leur foyer, car un nombre important de personnes travaillent désormais à domicile.

3. Où seront les prochains « points chauds » pour le développement multifamilial, sinon dans les principaux marchés déjà saturés de condos de grande hauteur ? Les gens continueront-ils à rechercher des endroits moins denses ?


Wallace :
Alors que les points chauds continueront d’être les régions qui présentent des barrières à l’entrée élevées, l’Inland Empire devrait prospérer en raison du marché portuaire et logistique ainsi que de l’augmentation du développement des entrepôts. Les clients institutionnels investissent désormais leur capital dans ce concept de développement marquant. Il y a une pléthore de croissance démographique dans l’Empire intérieur en raison de la croissance constante des loyers. Depuis 11 ans, ils observent une croissance régulière de 3 % des loyers. Historiquement, ce marché n’a vu que des centaines de nouvelles unités arriver sur le marché. Maintenant, on s’attend à ce que nous ayons près de 2 000 unités construites au cours de la prochaine année. Bien que de nombreux marchés locatifs de l’État aient été touchés par la pandémie, San Diego a été un autre point chaud, suivi de près par les marchés du comté d’Orange et de Sacramento, car ces marchés étaient plus cléments avec les mandats de masque, les ouvertures d’écoles et le retour aux affaires.

Certains locataires et investisseurs affluent vers des régions hors de l’État du Montana, de l’Idaho, du Colorado, de l’Arizona ou même de l’Utah. Certains en raison du coût du développement immobilier, mais beaucoup en raison des restrictions imposées par l’État de Californie. Comme certains sont partis, beaucoup reviennent parce qu’il y a de meilleures opportunités ici ; les perspectives de croissance sont meilleures. C’est certainement un changement de garde maintenant avec la démographie de nos locataires et investisseurs, mais nous verrons des investisseurs utiliser leur capital en raison du potentiel de profit. Nos marchés ont maintenu un taux de vacance constant de 5 %, ce qui signifie que nos loyers augmentent. Au cours des trois prochaines années, il devrait monter en flèche. À l’heure actuelle, de nombreux marchés locatifs sont tendus, nous assistons donc à un intérêt incessant pour ces poches.

Comptes: Nos clients sont particulièrement optimistes quant au développement de projets multifamiliaux dans des zones suburbaines moins denses, telles que l’Inland Empire. L’une des raisons pour lesquelles l’Inland Empire séduit nos clients est l’énorme croissance de l’emploi qui s’y est produite, entraînée par le nombre d’entrepôts et d’installations logistiques qui ont été développés. Les prix des terrains y sont également plus bas que dans les zones plus urbanisées. Ces projets se développent à des densités plus faibles que dans les zones urbaines, ce qui permet d’utiliser des types de construction moins chers. De plus, nous avons vu beaucoup de nouvelles activités de développement dans le comté d’Orange, en dehors des zones côtières. Nos clients comprennent également que le pendule réglementaire a basculé vers un penchant plus pro-logement, en raison de l’adoption par la législature californienne de SB 330, et les très hautes allocations régionales pour les besoins en logement (RHNA) que les gouvernements locaux ont été attribuées par diverses associations de gouvernements. La loi de l’État exige que les villes et les comtés démontrent que ces gouvernements locaux disposent de terres adéquates, zonées à des densités appropriées, pour répondre à leurs obligations RHNA. Ces obligations RHNA élevées obligeront les gouvernements locaux à aménager ou rezoner les propriétés pour répondre à leurs obligations respectives en matière de RHNA, ce qui rendra le processus d’attribution plus sûr et un peu moins risqué.

Le contenu de cet article est destiné à fournir un guide général sur le sujet. Des conseils spécialisés doivent être recherchés au sujet de votre situation particulière.



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