10 avril 2021

Meilleurs paris pour l’investissement immobilier à mi-chemin de 2020

Par admin2020

Quels sont les meilleurs marchés pour l’investissement immobilier? La réponse mignonne est que vous pouvez faire un bon investissement sur n’importe quel marché; pour chacun des 200 marchés que nous suivons régulièrement, il existe une stratégie d’investissement qui convient le mieux aux circonstances économiques locales.

Mais en dehors de ces conseils généraux, si vous avez le choix de marchés, comment choisir celui qui offre les meilleures chances d’obtenir un investissement supérieur? Les investisseurs prudents feront leur devoir de diligence.

Prix ​​de la maison

La première chose à faire est de regarder les prix des maisons. Que vous envisagiez de changer de maison dans un marché en hausse ou de louer un appartement à long terme, les prix des maisons montrent l’équilibre entre l’offre et la demande pour tous les logements. En classant les 100 plus grands marchés américains en fonction de l’augmentation des prix des maisons au cours de la dernière année, nous voyons une liste dont le haut et le bas ressemblent à ceci:

Boise 11%.

Tacoma 8%.

Phoenix 8% Los Angeles 3%

Tampa 7% Chicago 3%

Memphis 7% Honolulu 1%

Ogden 7% San Francisco -1%

Vous voulez rester à l’écart des marchés à la fois haut et bas de cette liste. Dans le haut de gamme, les prix augmentent à un rythme insoutenable, ce qui entraîne une baisse des loyers mais ne peut pas les soutenir à long terme. Au bas de gamme, vous achetez soit dans un marché déprimé avec une population en diminution (Chicago), soit dans un marché en bulle qui culmine (San Francisco).

Une augmentation de 5% ou 6% des prix montre une bonne demande. Environ 50 marchés ont connu ce genre d’augmentation au cours de la dernière année, mais nous voulons nous assurer que la demande restera forte à l’avenir. Une économie locale en croissance est le meilleur moteur de la demande de logements, la prochaine chose à faire est donc d’examiner le taux de croissance de l’emploi.

Croissance de l’emploi

Au milieu de la pandémie COVID-19, il est ridicule de classer en fonction de la croissance de l’emploi – il n’y en a pas. Au lieu de cela, nous classerons nos 50 marchés en fonction de la croissance des emplois l’année dernière. Encore une fois, le haut et le bas de notre liste ressemblent à ceci:

Austin 3,2% Orlando 2,1%

Nashville 3,2% Fort Worth 2,1%

Salt Lake City 2,9% Omaha 1,9%

Bakersfield 2,9% Charlotte 1,8%

Jacksonville 2,7%.

San Antonio 2,5%.

McAllen 2,4% Gary -0,7%

Philadelphie 2,3% Akron -1,3%

En temps normal, un taux de croissance supérieur à 2% est très bon, nous en sommes donc maintenant à dix marchés qui ont connu une bonne croissance dans le passé et qui auront donc probablement une bonne croissance – et une bonne demande de logements – à l’avenir.

Stabilité du marché: croissance future de l’emploi et meilleure fourchette de prix

Pour de nombreux investisseurs, cela suffit. Choisissez l’un de ces dix marchés et vous avez déjà augmenté vos chances de faire un très bon investissement. Mais si vous avez le temps et la volonté de lutter avec plus de chiffres, cela vaut la peine de regarder de plus près. Ensuite, nous pouvons voir à quel point un marché est stable, comment la pandémie peut affecter la croissance future de l’emploi et quelle pourrait être la meilleure fourchette de prix pour votre investissement.

Moniteur du marché local suit ces statistiques dans nos rapports d’analyse Investors Metro. Par exemple, regardez ces images tirées des rapports sur les prix des maisons et les emplois à Fort Worth au cours des dernières années.

Bien que les prix des maisons aient augmenté de 5% au cours de la dernière année, la tendance des prix a été à la baisse. Le graphique de droite montre pourquoi: les prix des maisons ont augmenté bien au-dessus des revenus locaux et le marché est désormais surévalué, ce qui signifie à la fois que les futures augmentations de prix seront plus faibles et qu’un investisseur achètera près du sommet du marché.

Le graphique du milieu montre à la fois que les emplois ont augmenté à un bon rythme avant la récession et que les pertes d’emplois pendant la pandémie ont jusqu’à présent été plus légères que la moyenne nationale de 12%. Ce sont de bons signes pour la croissance future, mais ils doivent être mis en balance avec le grand nombre d’emplois locaux qui dépendent de l’aéroport de Dallas-Fort Worth; les voyages en avion seront déprimés pendant des années et l’industrie du transport aérien supprimera de nombreux emplois.

Gamme de prix favorisée

Enfin, les statistiques sur la liste réelle des loyers dans une zone locale nous permettent de calculer la fourchette de prix privilégiée dans laquelle un investisseur a le moins de risque car c’est là que la demande de location est la plus forte. Cette plage est différente du code postal au code postal. Voici des exemples de codes postaux dans la région de Fort Worth:

76016 Arlington 309 800 $ à 527 400 $

76021 Bedford de 198 500 $ à 330 800 $

76116 Fort Worth 161900 $ à 332300 $

76123 Fort Worth 355 400 $ à 473 900 $

76244 Keller 459 100 $ à 565 100 $

Au-dessus de la fourchette de prix privilégiée, vous aurez du mal à trouver des locataires pendant un ralentissement économique (comme en ce moment), en dessous de la fourchette, plus de locataires ont des difficultés financières. Vous n’êtes pas obligé d’acheter dans cette fourchette – les rendements des locations haut ou bas de gamme peuvent être plus élevés – mais en sachant où ils se trouvent, vous pouvez décider du niveau de risque que vous souhaitez prendre.

En fin de compte, il s’agit toujours d’une propriété spécifique à un prix spécifique. L’analyse ne peut vous mener que si loin et l’avenir reste inconnu (qui a déjà entendu parler du COVID-19 il y a six mois?), Mais les investisseurs peuvent utiliser quelques statistiques simples pour trouver des marchés favorables et augmenter leurs chances de succès.



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