9 février 2021

Notes sur les hypothèques immobilières: un guide complet pour investir

Par admin2020

Les billets non performants peuvent ne pas sembler un investissement rentable puisque l’emprunteur ne paie plus. Ils présentent un risque de défaut élevé, ce qui est mauvais pour les flux de trésorerie.

Mais les investisseurs utilisent souvent ces billets pour acquérir un bien immobilier à rabais. Une fois le locataire par défaut, l’investisseur peut prendre possession du bien et créer une location à long terme, réparer et retourner la maison, ou simplement la vendre.

Il y a des risques importants à utiliser des billets hypothécaires de cette manière, mais si vous êtes intelligent dans vos stratégies de placement, cela peut porter ses fruits.

Les investisseurs peuvent également modifier les conditions de l’hypothèque. Par exemple, si vous achetez un billet non performant, vous pouvez réduire le solde du billet, réduire le taux d’intérêt, diminuer le paiement mensuel ou aider l’emprunteur à honorer son prêt. Cela peut entraîner des rendements très élevés si vous achetez le billet avec une remise.

Au cours des 10 dernières années, le coût des billets non performants a augmenté – mais vous pouvez toujours les obtenir à 20% à 40% de réduction sur la valeur marchande actuelle ou le solde du prêt.

Où puis-je trouver des billets hypothécaires à acheter?

Les banques créent et vendent des billets hypothécaires dans le cadre de leur modèle commercial. Ils gagnent leur argent en prêtant et en recevant des intérêts. Plus ils prêtent, plus ils gagnent.

Il existe des directives sur le montant d’argent qu’une banque doit garder en réserve pour prêter – ce montant est appelé un ratio de réserve. Si une banque a une faible liquidité, elle peut vendre certains de ses prêts dans un «pool», qui est un groupe ou un ensemble de billets hypothécaires. D’autres banques, fonds spéculatifs et particuliers peuvent acheter ces pools.

Les fonds spéculatifs et les banques sont les plus gros acheteurs de billets hypothécaires directement auprès des banques, car il faut généralement des millions de dollars pour les acheter en gros. Pour cette raison, il peut être difficile pour les investisseurs individuels d’acheter directement auprès des banques, même si cela peut être fait.

Les vendeurs individuels qui ont créé une note hypothécaire privée peuvent également vouloir vendre simplement pour avoir des liquidités maintenant. Peut-être qu’ils vivent des difficultés et ont besoin de liquidités aujourd’hui plutôt que d’attendre que la durée restante du billet soit payée.

Vous pouvez trouver des vendeurs privés de billets hypothécaires sur des marchés en ligne comme Notes directes ou Paperstac. Vous pouvez également acheter une liste de particuliers qui possèdent ou détiennent une note d’une entreprise comme Listsource. Vous pouvez envoyer aux porteurs de billets une série de lettres ou de cartes postales ou entrer en contact avec eux d’une autre manière pour voir s’ils sont intéressés à vendre.

S’ils ont besoin de liquidités, les banques et les vendeurs individuels vendront à une réduction. Lorsque vous achetez à rabais, votre taux de rendement est supérieur au taux d’intérêt nominal sur le billet.

Les notes d’exécution sont généralement plus chères. Bien que vous puissiez les acheter avec une réduction, il ne s’agit généralement que d’une légère réduction par rapport au solde restant du billet. Les billets non performants sont souvent vendus à des rabais importants par rapport au solde dû ou à la valeur de la propriété, selon la valeur la moins élevée. Le prix des billets hypothécaires de premier rang est également plus élevé que celui des billets de premier rang. Plus la position est sûre, plus le prix est élevé.

Regardons quelques exemples pour voir comment cela fonctionne.

Achat d’un billet hypothécaire performant

Supposons que vous trouviez une note hypothécaire privée dont le vendeur doit se débarrasser. Le billet est garanti par une hypothèque sur une maison unifamiliale. La propriété s’est vendue à l’origine 150 000 $ et l’emprunteur a déposé 15 000 $. Cela signifie que le prêt initial était de 135 000 $. Le billet est un prêt de 30 ans à taux fixe de 5%, faisant le paiement de l’emprunteur chaque mois de 724,71 $.

L’emprunteur paie le prêt depuis sept ans et est à jour. Ainsi, au moment où vous évaluez le billet, le solde impayé est de 118 725,68 $. Il reste encore 276 mois (23 ans).

Vous décidez de n’acheter ce billet que si vous pouvez recevoir un rendement de 10% sur votre argent ou un rendement de 10% à l’échéance, de sorte que vous offrez 78 162 $. C’est 40 563 $ de moins que le solde impayé actuel, soit une réduction de 34% sur la valeur nominale du billet.

Cela peut sembler une grosse perte, mais le vendeur reçoit immédiatement 78 162 $ et a déjà collecté 60 875 $ en principal et intérêts à ce jour. Si le vendeur prend l’argent maintenant, il ou elle perçoit essentiellement 146,97 $ de moins par mois sur le paiement P&I de l’emprunteur au cours des 23 années restantes.

Si le vendeur a besoin de l’argent liquide, il peut accepter cette offre. Dans ce cas, vous recevez un bon taux de rendement interne (TRI) de 10% et un flux de trésorerie passif de 724,71 $ chaque mois, à condition que la note continue de fonctionner pendant les 23 années restantes.

Achat d’un billet hypothécaire non performant

Regardons un exemple différent. Un fonds spéculatif trouve une banque avec un faible ratio de réserves et une forte proportion de prêts sans comptabilité d’exercice (plus de 180 jours en souffrance). La banque vend un pool de prêts improductifs au fonds spéculatif. Le hedge fund conserve certaines des notes qui répondent à ses critères mais décide de vendre les notes qui ne correspondent pas à son modèle d’investissement.

Le hedge fund vous envoie une liste des prêts non productifs à vendre et vous parcourez la liste pour déterminer les actifs que vous souhaitez acheter.

Une note non performante où l’emprunteur n’a pas effectué de paiement depuis plus de deux ans pique votre intérêt. Le solde impayé actuel est de 128 934 $, avec 214 paiements restants. Le billet est garanti par une belle maison unifamiliale en Géorgie qui, selon vous, vaut 140 000 $ tel quel. Le billet original avait un taux d’intérêt de 5,5% pendant 360 mois (un prêt de 30 ans) avec un paiement mensuel de 794,90 $. Comme il ne fonctionne pas, vous pouvez le récupérer pour une remise importante – seulement 58% du solde impayé, soit 74 781 $.

Maintenant que vous possédez le billet, vous pouvez contacter le propriétaire et voir pourquoi il a arrêté de payer. Ensuite, vous pouvez savoir s’ils veulent conserver la propriété et élaborer un plan pour les faire payer à nouveau s’ils sont intéressés.

En raison du prix d’achat réduit, vous disposez d’une flexibilité dans les conditions du prêt. Vous pouvez réduire le taux d’intérêt, réamortir le prêt, diminuer le solde ou offrir d’autres conditions pour rendre la maison plus abordable. Si vous permettez simplement aux emprunteurs de recommencer à payer leur prêt hypothécaire mensuel de 794,90 $ sans ajuster les conditions du prêt initial, vous obtiendrez un rendement de 10,92% à l’échéance.

Il existe plusieurs autres scénarios dans lesquels vous pourriez augmenter le rendement global à l’échéance en ajustant les conditions du prêt. Vous pouvez augmenter le taux d’intérêt, réamortir le prêt ou raccourcir la durée du prêt pour atteindre le taux de rendement souhaité.

Dans de nombreux cas, ces ajustements sont temporaires. Un emprunteur peut accepter de vous verser une somme forfaitaire à l’avance pour faire preuve de bonne foi, puis payer un montant inférieur chaque mois jusqu’à ce qu’il puisse se remettre sur pied. Il existe de nombreuses situations que vous pourriez rencontrer lors de l’achat de billets non performants, et vous devrez les évaluer individuellement.

Si l’emprunteur n’est pas intéressé à garder la maison ou ne peut pas payer, il existe d’autres options. Vous pouvez conclure un accord où le propriétaire vous signe l’acte et vous éliminez l’hypothèque et son obligation de payer la dette. Ceci est souvent appelé un acte tenant lieu de forclusion. Ce n’est pas toujours la meilleure solution, mais c’est une option pour de nombreux prêteurs et propriétaires.

S’ils ne sont pas intéressés par l’une ou l’autre des options, vous pouvez lancer le processus légal de forclusion. La forclusion varie d’un état à l’autre en termes de coût, de durée et de procédure. Il est important de connaître les lois de forclusion des États avant d’acheter un billet. Après la saisie, la maison est mise aux enchères publiques. Si un investisseur achète la propriété aux enchères, vous êtes payé. S’il ne se vend pas, vous êtes mis sur le titre et êtes propriétaire de l’immobilier physique.

Une fois que vous avez acquis le titre de propriété, vous pouvez:

  • le vendre tel quel, comme une vente REO;
  • le réparer et le vendre;
  • conservez-le en location (vous devrez peut-être faire des réparations); ou
  • le vendre en créant une nouvelle note hypothécaire.

Il est important de noter que cette stratégie d’investissement immobilier actif comporte un risque inhérent. L’emprunteur pourrait saccager la maison avant de partir. Ou ils pourraient contester la forclusion et entraîner des retards et des frais juridiques. Ils pourraient même déposer le bilan, ce qui peut interrompre complètement vos efforts de recouvrement.

Les billets non performants peuvent être un moyen lucratif de créer un revenu passif en travaillant avec l’emprunteur pour créer une note performante. Ils sont également un excellent moyen d’acquérir le titre de propriété physique à un prix réduit. Mais ils peuvent aussi être très risqués.

La meilleure stratégie avec les billets hypothécaires est celle dont nous allons parler ensuite.

Créer une note hypothécaire à partir de votre propre bien immobilier

Quand j’ai commencé à investir pour la première fois, un collègue plus riche et plus expérimenté m’a dit d’acheter un bien immobilier, de le louer et de créer une note lorsque je suis prêt à prendre ma retraite. C’est un excellent conseil.

Avec cette méthode, vous pouvez profiter des avantages fiscaux liés à la possession d’un bien immobilier physique, gagner de l’argent grâce au flux de trésorerie d’une location et profiter de l’appréciation du bien. Ensuite, lorsque vous êtes prêt à vendre, vous créez un billet financé par le vendeur dans lequel vous détenez l’hypothèque, recevant un revenu passif sous la forme d’un paiement P&I. Joli génie, non?

Un avantage supplémentaire de ce modèle est que vous divisez les impôts sur les gains en capital sur la durée du prêt plutôt que de le payer en une année d’imposition. D’un point de vue fiscal, c’est l’une des meilleures choses que vous puissiez faire une fois que votre calendrier d’amortissement est épuisé sur une propriété.

Disons que vous êtes propriétaire d’une maison individuelle que vous avez gardée en location pendant 30 ans. Vous aviez une hypothèque sur la propriété, mais en utilisant les flux de trésorerie supplémentaires provenant de la location, vous avez remboursé l’hypothèque à taux fixe de 30 ans en seulement 15 ans. Vous êtes maintenant propriétaire de la propriété libre et claire. Il fonctionne bien, mais votre calendrier d’amortissement est épuisé. Vous n’avez plus les avantages fiscaux de détenir ce bien physique et préférez acheter un nouveau loyer pour profiter des déductions fiscales. Mais si vous vendez, vous serez frappé par l’impôt sur les gains en capital. Au lieu de cela, vous créez une note hypothécaire.

Vous inscrivez la propriété à vendre à 200 000 $ et offrez un financement au propriétaire. Un beau couple veut acheter la propriété à votre plein prix demandé et a 30 000 $ à déposer. Leur crédit est bon, mais ils ne peuvent pas obtenir de financement traditionnel parce qu’ils sont travailleurs autonomes. Vous leur offrez un prêt hypothécaire à taux fixe de 20 ans à un taux d’intérêt de 6,5%. Ils sont heureux de trouver une maison de rêve qu’ils peuvent financer et vous venez de créer un flux de revenu passif supplémentaire avec des avantages fiscaux.

Vous obtenez maintenant de percevoir 1 267,47 $ chaque mois et vous n’avez aucune responsabilité pour l’entretien de la maison, le paiement des taxes ou des assurances – c’est ce que fait le nouveau propriétaire.

Parce que vous collectez des intérêts, vous ne récupérerez pas seulement vos 170 000 $, mais vous gagnerez également 134 194,71 $ d’intérêts supplémentaires sur les 20 dernières années!

Pour vous maintenir en conformité avec la loi Dodd-Frank, il est préférable d’utiliser un initiateur de prêt hypothécaire agréé (LMLO) pour souscrire et créer votre note hypothécaire. Les LMLO facturent des frais nominaux pour leurs services. Ils prépareront les documents de prêt et confirmeront que l’acheteur potentiel est admissible et peut se permettre la maison.

Il y a toujours un risque que l’emprunteur arrête de payer, ce qui transforme cette stratégie d’investissement passive en une stratégie très active. Vous aurez beaucoup de travail à faire si vous voulez les faire payer à nouveau ou résoudre la situation d’une autre manière. Cela est particulièrement vrai si vous prêtez à quelqu’un qui ne peut pas bénéficier d’un financement bancaire en raison de problèmes financiers. Tenez compte de ce risque avant de déterminer si la création d’un billet hypothécaire est la bonne option de placement.

Quels sont les frais liés à la possession d’un billet hypothécaire?

Les frais sont plutôt faibles avec les billets hypothécaires, surtout par rapport aux biens locatifs.

La plupart des gens engagent une société de services tierce pour gérer le prêt. La société de gestion conserve l’historique des paiements, peut percevoir les paiements en votre nom, fournit à l’emprunteur son solde et ses relevés, et sépare les intérêts et le principal reçus pour chaque paiement.

Bien que vous puissiez rembourser vous-même un prêt, ce secteur est fortement réglementé. Pour limiter vos risques, nous vous suggérons de payer le faible coût mensuel, qui peut aller de 20 $ à 40 $. Le gestionnaire peut déduire les frais du paiement hypothécaire de l’acheteur, ce qui facilite encore davantage les choses.

Les prêts improductifs ont plus de coûts qui leur sont associés. Il y a des frais juridiques liés à la récupération du titre, ainsi qu’à la sécurisation et à l’entretien de la propriété.

En outre, les emprunteurs peuvent ne pas avoir payé leurs impôts ou leurs assurances depuis plusieurs mois ou années – ces paiements deviennent la responsabilité de la banque ou du détenteur de billets.

Les acheteurs de billets expérimentés tiennent compte de ces coûts dans le prix de leur offre et savent exactement combien ils s’attendent à dépenser.



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