30 avril 2021

Où en sera AGNC Investment Corp. dans 3 ans?

Par admin2020

La plupart des investisseurs se tournent vers FPI hypothécaires (mREIT) pour leur taux de rendement plus élevé par rapport à d’autres fiducies de placement immobilier (FPI) qui possèdent et gèrent des biens immobiliers physiques. Bien que les mREIT comportent plus de risques et de dettes que la plupart des FPI d’actions, les avantages d’un rendement plus élevé l’emportent généralement sur le risque pour le bon investisseur. AGNC Investment Corp (NASDAQ: AGNC), le plus grand mREIT par capitalisation boursière, a fait un retour en force après un début étonnant en 2020. Regardons de plus près la société aujourd’hui et où AGNC Investment Corporation pourrait être dans trois ans.

AGNC aujourd’hui

Contrairement aux autres mREIT, AGNC Investment Corp n’émet pas d’hypothèques. Au lieu de cela, la société utilise ses filiales internes pour aider à emballer, acheter et vendre des prêts hypothécaires garantis par le gouvernement et garantis par des immeubles résidentiels. En 2020, la société a réalisé 1,4 milliard de dollars de transactions en capital relutives, avec un portefeuille total de 96,6 milliards de dollars en titres adossés à des hypothèques d’agence (MBS) et en titres à annoncer (TBA).

La marge d’intérêt nette de la société, ou écart net, pour 2020 était de 2,70 $ par action ordinaire, une augmentation de 25% par rapport à 2019, une bonne indication de l’amélioration du rendement financier d’un mREIT. Cependant, l’environnement de taux d’intérêt bas a encouragé les propriétaires à refinancer leurs prêts hypothécaires, en remboursant par anticipation des prêts à des taux records.

Le taux de remboursement anticipé (TPC) constant d’AGNC – ou le pourcentage du portefeuille qui devrait être remboursé d’ici un an – à la fin de 2020 était de 17,6%, une augmentation significative par rapport au TPC de fin d’année 2019 de 10,8%. Les paiements anticipés sont difficiles pour les mREIT parce que les revenus sont gagnés en percevant des intérêts. Lorsqu’un prêt hypothécaire est remboursé tôt, surtout si le prêt est assorti d’un taux d’intérêt plus élevé que les demandes actuelles du marché, la société est bloquée à recapitaliser son argent dans un environnement à taux d’intérêt plus bas, gagnant ainsi moins.

T4 2020 AGNC avait un ratio de levier «à risque» de 8,5x, une amélioration par rapport à son ratio de levier de 9,4x au T4 2019, mais toujours un peu plus élevé que la moyenne de l’industrie de 8x. Malgré l’amélioration de certains paramètres, la valeur comptable nette de la société a diminué de 5,3% par rapport à l’année précédente.

Où AGNC peut être dans 3 ans

Il y a beaucoup d’inconnues et de risques lors de l’évaluation de la position d’AGNC Investment Corp dans trois ans qui pourraient changer radicalement l’orientation et les résultats de l’avenir de la société.

À l’heure actuelle, il y a encore des centaines de milliers de prêts hypothécaires en souffrance relative à la pandémie mondiale. Cela place les mREIT dans une position particulièrement difficile. Si le gouvernement décide de prolonger les moratoires hypothécaires, cela pourrait signifier que les entreprises qui gèrent des mREIT comme AGNC seraient incapables de saisir et financièrement responsables du maintien des paiements aux investisseurs malgré une grande partie des prêts non remboursés.

L’inquiétude concernant la liquidité a atteint son apogée au début de l’été 2020, date à laquelle le gouvernement est intervenu pour apaiser les inquiétudes. Depuis lors, le secteur financier et hypothécaire, en particulier ceux qui opèrent dans le cadre de prêts hypothécaires adossés à des agences, se sont fortement appuyés sur l’intervention du gouvernement pour acheter des titres adossés à des hypothèques sur le marché des pensions afin de maintenir le système à flot. Au cas où le gouvernement cesserait d’acheter ces prêts sur le marché hypothécaire secondaire sans une reprise complète de ce secteur, AGNC, parmi tant d’autres, en ressentirait sûrement les effets.

Taux d’intérêt exercent également une pression financière sur l’entreprise aujourd’hui. Les environnements à faible taux d’intérêt sont parfaits pour les emprunts, mais pas pour les prêteurs qui comptent sur l’écart entre le coût d’emprunt et l’argent reçu des prêts, d’autant plus que les prêts à taux d’intérêt plus élevés continuent de porter leurs fruits. L’augmentation des taux d’intérêt profiterait en fait à l’entreprise au cours des trois prochaines années; cependant, si les taux d’intérêt restent stables, il y a de fortes chances que les revenus le soient également.

Si tout se passe parfaitement, c’est-à-dire que les taux d’intérêt augmentent lentement, que l’économie continue de se redresser et que les marchés financiers continuent de recevoir un soutien financier, dans trois ans, AGNC Investment Corp. pourrait être dans une position encore meilleure et plus grande qu’elle ne l’est actuellement. . Cependant, si l’un de ces facteurs tourne mal, il y a de fortes chances que l’entreprise connaisse une baisse de ses revenus et pas assez de capital pour payer ses obligations financières.

Personnellement, je pense qu’investir dans les mREIT, en particulier ceux qui dépendent si fortement de l’intervention gouvernementale pour fonctionner, est plutôt risqué en ce moment. Étant donné que son rendement de dividende n’atteint aux investisseurs qu’un rendement de 8,2% au cours actuel de ses actions, je ne pense pas que le potentiel de trois ans en vaille la peine, même s’il se négocie en dessous des sommets de 2020. Je crois qu’il y a loin des actions immobilières hypothécaires plus sûres et des mREIT investir dès maintenant pour avoir un avenir meilleur et plus diversifié.



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