12 mai 2021

Pourquoi devriez-vous envisager d’investir dans l’immobilier dans la vingtaine

Par admin2020

L’immobilier peut être un excellent investissement si vous prenez le temps de vous renseigner sur le processus et les meilleures façons d’obtenir de bons rendements. Cependant, la plupart des gens qui souhaitent acheter des propriétés locatives ou des biens immobiliers en tant qu’investissement ne le font jamais. Les gens qui ne prennent pas le temps d’apprendre comment investir dans des propriétés locatives passent à côté d’une belle opportunité. Je possède 11 immeubles locatifs qui rapportent environ 5 000 $ par mois en flux de trésorerie après toutes mes dépenses, y compris les paiements hypothécaires.

Une chose que j’aurais fait différemment est d’investir dans l’immobilier beaucoup plus tôt. J’ai acheté ma première propriété locative quand j’avais 31 ans et j’en ai maintenant 35. Ce qui est génial à propos des locations, c’est que plus vous les possédez longtemps, meilleur sera l’investissement qu’elles deviennent. De plus, lorsque vous êtes jeune, vous avez plus de flexibilité dans la vie, moins d’engagements et pouvez prendre plus de risques. Si vous attendez trop longtemps pour commencer à investir, la famille, le travail et la vie, il est difficile d’apprendre et d’acheter des propriétés locatives.

Pourquoi les propriétés locatives sont un excellent investissement

J’adore comparer les propriétés locatives au marché boursier, car le marché boursier est le véhicule d’investissement que nous apprenons tous à utiliser. Qu’il s’agisse d’actions individuelles, de fonds communs de placement, de fonds indiciels ou de FPI, on nous dit que la meilleure façon d’épargner et d’investir est de mettre notre argent sur le marché. Le problème avec l’investissement en bourse est que nous dépendons uniquement des actions pour prendre de la valeur. Les calculateurs de retraite sont basés sur le marché boursier. Ils nous font deviner quand nous mourrons pour déterminer combien nous devrions épargner. Nous manquons d’argent si nous vivons trop longtemps ou économisons trop d’argent si nous mourons trop tôt.

Certaines personnes investissent dans l’immobilier pour l’appréciation, mais les investisseurs intelligents investissent pour obtenir des flux de trésorerie.

Flux de trésorerie et investissement immobilier

Le flux de trésorerie est l’argent que vous gagnez des propriétés locatives chaque mois une fois que toutes les dépenses sont payées. L’avantage des flux de trésorerie est qu’ils augmentent avec le temps sans jamais ronger votre investissement principal. C’est comme une action où le dividende est si élevé que vous n’avez jamais à vous soucier de l’augmentation de la valeur de l’action pour faire de grands rendements.

Les flux de trésorerie augmenteront également avec le temps, car les loyers augmenteront avec l’inflation tandis que vos versements hypothécaires resteront les mêmes. Finalement, vous rembourserez votre prêt et votre trésorerie augmentera considérablement.

Sur mes locations, je vois 20% de cash sur les retours en espèces, ce qui n’est pas toujours facile à faire, mais possible en fonction de votre localisation et du montant d’argent que vous devez investir. Ces retours n’incluent pas le avantages fiscaux des loyers, de l’équité et de l’appréciation possible qui augmentent tous votre retour sur investissement. Voici un excellent article sur comment calculer correctement les flux de trésorerie.

Pourquoi devriez-vous envisager d'investir dans l'immobilier dans la vingtaine - Roofstock

Une façon de gagner de l’argent sur les propriétés locatives est d’investir en utilisant des sites comme Roofstock. Roofstock est une place de marché en ligne pour l’investissement immobilier qui facture la moitié des honoraires des agents traditionnels. Le site rend ridiculement facile le filtrage et la recherche de propriétés dans votre gamme de prix.

L’achat de propriétés locatives avec peu d’argent est plus facile lorsque vous êtes plus jeune

La plupart des banques exigeront d’un investisseur qu’il mette au moins 20% de réduction sur un bien locatif.

C’est beaucoup d’argent pour la plupart des gens, surtout si vous considérez qu’une propriété peut avoir besoin de réparations, vous devez payer les frais de clôture et vous voulez avoir de l’argent en réserve en cas de problème. Il peut facilement prendre 30% ou plus du prix d’achat en espèces pour acheter confortablement un bien locatif.

Si vous achetez une maison en tant que propriétaire occupant, vous ne pouvez pas mettre d’argent avec certains prêts (USDA, VA) et presque certainement acheter une maison avec 5% de mise de fonds. Vous ne pouvez pas louer une maison que vous achetez en tant que propriétaire occupant tout de suite, mais vous pouvez la louer après avoir vécu dans la maison pendant un certain temps (généralement un an).

Il y a certaines choses à savoir sur l’achat d’une propriété multifamiliale dans laquelle vous envisagez de vivre. La plupart des prêteurs exigent qu’un propriétaire occupant vive dans une maison pendant 12 mois pour satisfaire à l’exigence d’occupation par le propriétaire. Cela signifie que vous pouvez acheter un bien locatif en tant que propriétaire-occupant, y vivre pendant 12 mois, puis louer la maison. Si vous êtes ambitieux, vous pouvez continuer à répéter ce processus chaque année, même si vous ne pourrez probablement utiliser l’option sans mise de fonds qu’une seule fois.

Vous pouvez également acheter une propriété multifamiliale d’une à quatre unités et vivre dans l’une des unités pour être admissible à titre de propriétaire occupant. Après avoir vécu dans l’unité pendant 12 mois, vous pouvez louer l’ensemble du bâtiment et répéter le processus.

Quand on est plus jeune, il est beaucoup plus facile d’emménager dans une maison que l’on souhaite en faire un bien locatif. Lorsque vous avez une famille, il est difficile de convaincre votre conjoint et vos enfants que vous devez déménager chaque année dans une maison qui n’est peut-être pas à la hauteur de leurs normes.

Vous pouvez investir dans l’immobilier sans acheter de propriété

L’un des moyens les plus simples d’entrer sur le marché immobilier est de le faire en tant qu’investisseur. Aujourd’hui, il existe de nombreuses plateformes qui externalisent le processus d’investissement. Ces plateformes choisissent un groupe de propriétés approuvées par des experts et font contribuer les investisseurs à un pool collectif, chaque investisseur partageant la récompense.

Revue Streitwise: Mon expérience avec Streitwise - Fundrise

Vous n’êtes pas obligé d’être un investisseur accrédité avec Fundrise, et vous pouvez commencer à investir dans l’immobilier avec seulement 500 $. Une fois que vous avez atteint le seuil de 1 000 USD, vous pouvez passer à un plan de base pour augmenter vos rendements. Fundrise prête de l’argent à des acheteurs de biens immobiliers commerciaux, puis regroupe ces prêts, en les proposant comme investissements via sa plateforme.

Pourquoi devriez-vous envisager d'investir dans l'immobilier dans la vingtaine - Diversy FundDiversyFund est encore une autre plateforme d’investissement qui vous permet d’investir dans l’immobilier sans acheter de propriété. La société propose des fonds d’investissement d’actifs du marché privé, y compris l’immobilier, et les investisseurs peuvent commencer avec aussi peu que 500 $. Ils comportent également des frais de gestion nuls et un engagement à aider les investisseurs de tous niveaux de revenu à accroître leur patrimoine, ce qui en fait une excellente option pour les investisseurs dans la vingtaine.

Crowdstreet a deux options majeures pour les investisseurs immobiliers: choisissez et gérez votre propre portefeuille ou laissez leur équipe d’experts en investissement immobilier faire le travail à votre place. Quoi qu’il en soit, vous vous joignez à d’autres investisseurs pour financer des projets immobiliers commerciaux, chacun d’entre eux étant soigneusement examiné par des experts du marché. Les exigences d’investissement minimum varient d’un projet à l’autre, mais vous pouvez choisir les opportunités qui correspondent le mieux à vos finances.

Streitwise est une autre excellente opportunité d’investissement immobilier de départ. Il n’y a qu’un minimum de 1 000 $ pour les investissements immobiliers privés, et son dividende le plus récent était de 8,4%. Noter que Streitwise n’est pas une plateforme de crowdsourcing. Au lieu de cela, vous investissez individuellement dans une fiducie de placement immobilier (FPI), qui fonctionne de la même manière qu’un fonds commun de placement en regroupant les investissements et en faisant adhérer les investisseurs.

Il faut du temps pour obtenir une bonne affaire sur les propriétés locatives qui encaissent

Il n’est pas facile de trouver des biens locatifs qui génèreront les rendements que j’obtiens, mais je ne suis pas non plus une aberration. De nombreux investisseurs obtiennent des rendements plus élevés que moi, mais ils ont consacré beaucoup de temps et d’efforts à apprendre leur marché, à se renseigner sur l’immobilier et à se renseigner sur les propriétés locatives. Plus vous vieillissez, moins vous avez de temps avec plus d’engagements professionnels, plus d’engagements familiaux et plus de loisirs que vous découvrez. Plus vous vieillissez (à moins que vous n’atteigniez l’âge de la retraite), vous aurez moins de temps pour vous renseigner sur l’immobilier, votre marché et comment gagner de l’argent dans cette entreprise.

Je répare et retourne également environ 10 à 15 maisons chaque année, je me spécialise donc dans l’obtention de bonnes affaires sur l’immobilier. J’achète la plupart de mes offres sur la MLS même avec des prix en hausse et beaucoup de concurrence.

Voici quelques conseils pour obtenir de bonnes affaires:

  • Je suis agent immobilier, ce qui m’aide à faire de bonnes affaires et me permet d’agir très vite. Je ne dis pas que tous les investisseurs devraient être des agents, mais cela aide certainement!
  • Si vous n’êtes pas un agent, passez beaucoup de temps à trouver un excellent agent qui agira rapidement pour vous et vous trouvera des offres.
  • Passez du temps à rechercher les prix sur votre marché et les tarifs de location pour vous savoir ce qu’est une bonne affaire.
  • Ne comptez pas uniquement sur un agent immobilier pour vous trouver de bonnes affaires. De nombreux agents ne sont pas des investisseurs et ne sauront pas ce que vous recherchez.
  • Rejoignez un club d’investissement immobilier de votre région pour rencontrer d’autres investisseurs et découvrir ce qu’ils achètent et comment.

Les risques liés à l’achat d’un bien locatif

Il y a certainement des risques et des travaux liés à la possession de propriétés locatives. La plus grande erreur que je vois faire des investisseurs est d’acheter pour l’appréciation avec un flux de trésorerie négatif. C’est génial si mes maisons apprécient, mais j’aime les flux de trésorerie. Avec les flux de trésorerie, j’ai de l’argent dans ma poche que je peux utiliser pour acheter plus de propriétés, investir ailleurs ou dépenser pour quelque chose d’amusant. Si vous avez un flux de trésorerie négatif, il y a de grandes chances que les choses se terminent mal pour l’investisseur.

Le problème avec les flux de trésorerie négatifs est que la plupart des investisseurs sous-estiment l’argent qu’ils devront dépenser pour leurs propriétés locatives. Il n’y a pas non plus de garantie que les prix augmenteront ou quand ils augmenteront. Avec suffisamment de temps, l’immobilier s’appréciera probablement, mais sa valeur pourrait également baisser avant que cela ne se produise. Combien de temps pouvez-vous continuer à verser de l’argent dans une propriété chaque mois? Finalement, les gens sont à court d’argent et sont obligés de vendre, parfois pour moins que ce pour quoi ils ont acheté une propriété. Si vous avez un flux de trésorerie positif, vous n’aurez pas à vendre et vous ne voudrez pas vendre, car cela met de l’argent dans votre poche.

Un autre problème que les gens oublient est la maintenance. Vous devez budgéter les éléments de maintenance chaque mois. Je pense que 10% à 20% de mes loyers mensuels iront à l’entretien, selon l’âge et l’état d’une propriété. Si vous ne tenez pas compte de l’entretien, vous ne pouvez pas gagner d’argent sur vos locations.

Sur mes locations, mes paiements hypothécaires moyens varient de 400 $ à 600 $, taxes et assurance comprises, et mes loyers varient de 1 100 $ à 1 500 $ par mois. Après avoir tenu compte de l’entretien éventuel et des postes vacants, mon flux de trésorerie est d’environ 500 $ par mois.

La gestion d’un bien locatif prend également du temps. Vous devrez trouver des locataires, créer un bail, comptabiliser correctement les dépenses et les revenus et vous assurer que tout le monde paie à temps. Vous pouvez également engager un gestionnaire immobilier pour faire tout cela pour vous pour environ 8% à 10% des loyers mensuels, mais vous devez également prévoir un budget pour cette dépense.

Conclusion

Les propriétés locatives peuvent être un investissement formidable qui vous permet de prendre une retraite anticipée. Il est ne pas un schéma de devenir riche rapidement et c’est ne pas facile à faire. L’investissement immobilier prend du temps, de la flexibilité et de l’ambition pour bien fonctionner. Plus tôt vous commencerez, plus ce sera facile et mieux vous vous porterez plus tard dans la vie.

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