24 mai 2021

Pourquoi les FPI peuvent avoir raison cette fois

Par admin2020

On dit parfois que les fiducies de placement immobilier (FPI) sont le canari de la mine de charbon en matière d’inflation. C’est parce que la plupart des FPI sont fortement endettées. En fait, ils constituent une forme d’arbitrage financier.

Les FPI empruntent de l’argent pour acquérir des immeubles productifs de revenus. Après avoir payé leurs dépenses, y compris le service de leur dette, ils doivent distribuer au moins 90% de leur résultat net d’exploitation à leurs actionnaires pour éviter de payer l’impôt sur les sociétés.

Lorsque les taux d’intérêt augmentent, les coûts d’emprunt augmentent également. Pour cette raison, la menace d’une hausse de l’inflation fait généralement baisser les FPI dans l’attente d’une réduction des marges d’exploitation.

Cela a peut-être été vrai à un moment donné, mais plus maintenant. La plupart des FPI ont des clauses d’indexation automatique des loyers inscrites dans leurs contrats de location en fonction des modifications apportées à l’indice des prix à la consommation (IPC).

De cette façon, ils n’ont pas à négocier avec leurs locataires pour augmenter les loyers. Une fois que l’IPC dépasse un niveau spécifié, les loyers augmentent, qu’ils le veuillent ou non.

Néanmoins, l’idée erronée que toutes les FPI sont vulnérables à la hausse des taux d’intérêt persiste à Wall Street. Vous pouvez le voir à l’œuvre dans la performance de FNB SPDR Dow Jones REIT (RWR).

Il y a deux semaines, le RWR a chuté de 4% lorsque le ministère américain du Travail (DOL) a annoncé que l’IPC avait augmenté de 4,2% au cours des douze derniers mois. Le DOL a noté qu’il s’agissait de «la plus forte augmentation sur 12 mois depuis une augmentation de 4,9% pour la période se terminant en septembre 2008.»

De temps en temps

Comme vous vous en souvenez peut-être, il se passait autre chose en 2008. À savoir, un effondrement du secteur immobilier qui a déclenché un krach boursier. Dans ce cas, une baisse correspondante des investissements immobiliers de tous types était tout à fait justifiable.

Cependant, je pense que le marché boursier se trompe cette fois. Contrairement à il y a 13 ans, le marché immobilier ne s’effondre pas. En fait, c’est exactement le contraire. Les valeurs immobilières augmentent en raison de la demande croissante. Mais la spéculation sous la forme d’un pic dans les propriétés appartenant aux investisseurs n’est pas endémique.

Pour cette raison, je considère une baisse des prix des FPI en raison des préoccupations liées à l’inflation comme une opportunité d’achat pour les investisseurs à revenu. Il est peu probable que les paiements de dividendes des FPI diminuent en raison de la hausse des taux d’intérêt, de sorte qu’une baisse des cours des actions équivaut à des rendements de dividendes plus élevés.

Même si les taux d’intérêt augmentent, je m’attends à ce que la plupart des FPI augmentent leurs dividendes au cours des 12 prochains mois. Les escalators automatiques des loyers entreront en vigueur même si les coûts d’emprunt d’une FPI restent les mêmes, améliorant ainsi ses résultats d’exploitation. Le résultat net est un paiement de dividende plus élevé aux actionnaires et plus d’amour de Wall Street.

Dans certains cas, cela se produit déjà. À la fin de l’année dernière, j’ai nommé Montagne de fer (NYSE: IRM) comme l’un de «nos trois meilleurs rendements préférés pour 2021». Depuis, il s’est apprécié de près de 50%. Pas mal pour une FPI «lourde» en moins de six mois!

Attendez et regardez

Si vous achetez des FPI pour un revenu, l’avantage d’attendre de voir si le cours de leurs actions baisse davantage est atténué par les paiements de dividendes manqués. Mais si vous voulez spéculer sur les prix des REIT en négociant des options, je vous conseillerais d’attendre un peu pour voir si d’autres nouvelles inflationnistes bouleversent le marché boursier.

Déjà, il y a un chœur croissant de voix exhortant la Fed à commencer à se réduire maintenant. Vendre des obligations de son portefeuille plutôt que de les acheter entraînerait probablement une hausse des taux d’intérêt. Mais le faire le plus tôt possible devrait permettre aux taux d’augmenter plus progressivement.

Je doute que le président de la Fed, Jerome Powell, change de cap si tôt. Il y a quelques semaines, il a promis de maintenir une orientation monétaire accommodante malgré une hausse «transitoire» de l’inflation. La durée exacte de la période qui équivaut à est sujette à interprétation, mais il faudra vraisemblablement plus d’un mois ou deux de données inquiétantes sur l’IPC pour le faire changer d’avis.

Pour cette raison, je m’attends à ce que les prix des FPI continuent de baisser dans les mois à venir. Pas beaucoup, mais suffisamment pour créer des opportunités de trading à court terme pour les options d’achat et de vente. Si vous ne savez pas comment faire cela par vous-même, je vous recommande de suivre les conseils de quelqu’un qui le fait avec beaucoup de succès depuis longtemps.

Je parle de mon collègue Jim Fink, stratège en chef des investissements de Marchand de vitesse. Jim a développé une méthode propriétaire pour le trading d’options qui bat constamment Wall Street à son propre jeu, sur des marchés à la hausse, à la baisse ou sur le côté.

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