19 juillet 2021

Quels sont les frais typiques d’un promoteur immobilier ?

Par admin2020

Quiconque investit dans une transaction immobilière commerciale devrait prendre le temps de bien comprendre comment son argent sera dépensé. Il s’agit d’une étape critique dans le processus de diligence raisonnable que beaucoup de gens négligent. Au lieu de cela, ils examinent les coûts totaux du projet sans demander une ventilation détaillée des coûts d’acquisition, des coûts matériels, des coûts accessoires et des honoraires des développeurs.

Les trois premiers compartiments sont importants à comprendre en eux-mêmes, mais ils sont particulièrement importants étant donné que la plupart des frais des développeurs sont calculés en tant que pourcentage des trois autres coûts combinés.

Dans cet article, nous examinons les différents types de frais de promoteur immobilier, y compris le rôle de ces frais et ce que vous pourriez vous attendre à ce qu’ils coûtent.

Types de frais de développement

Il existe généralement quatre types de frais de développement à prendre en compte lors de l’analyse d’une opportunité d’investissement immobilier commercial :

Frais d’acquisition

Il s’agit des frais qu’un promoteur immobilier commercial facture pour trouver et faciliter l’acquisition de la parcelle destinée à être réaménagée. La norme de l’industrie a tendance à être d’environ 1 pour cent du prix d’achat. La plupart des développeurs insisteront pour prendre des frais d’acquisition, qui sont généralement utilisés pour couvrir la rémunération de l’équipe d’acquisition.

Nouvelle construction de bâton de charpente maison construite avec cadre

Frais de développement

Les frais de développement, également parfois appelés « frais de gestion de la construction », sont les frais qu’un promoteur immobilier prend pour superviser l’intégralité du projet de développement, depuis la pré-construction (par exemple, les processus de conception et d’autorisation). Ces frais sont généralement utilisés pour couvrir les frais généraux de l’entreprise et contribuent parfois au profit du développeur pour le projet.

Certains promoteurs immobiliers sous-traitent cette capacité de gestion de projet à une société tierce qui n’a pas de capital dans le projet. Ces partenaires de développement rémunérés à l’acte facturent généralement des frais mensuels fixes pour leur travail.

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Que la gestion de la construction soit gérée en interne par le développeur ou sous-traitée à un fournisseur tiers, les investisseurs peuvent raisonnablement s’attendre à voir des frais de développement de l’ordre de 3 à 5 % des coûts totaux du projet (acquisition + frais fixes + frais accessoires).

Honoraires de l’entrepreneur général

Il s’agit de frais supplémentaires, allant de 3 à 4 pour cent de coûts durs seulement, qui est adossée au projet par l’entrepreneur général. En règle générale, si le promoteur immobilier agit AUSSI en tant qu’entrepreneur général, ces frais devraient se situer dans la partie inférieure de cette fourchette, étant donné que le promoteur prend déjà ses propres frais. Cependant, il est courant pour les promoteurs immobiliers (en particulier sur les grands projets) d’externaliser les responsabilités du GC.

Les frais du GC couvrent les coûts tels que la soumission des documents de construction aux fournisseurs et sous-traitants, la négociation des accords de sous-traitance, la diligence raisonnable liée à la sélection des sous-traitants et tout autre coût encouru pendant la phase de conception. Les frais du CV représentent également le profit que l’entrepreneur général s’attend à réaliser pendant la phase de construction pour son rôle dans la supervision de la construction physique du projet.

Considérations lors de l’évaluation des frais

Lors de l’évaluation des frais de développeur, il y a quelques considérations importantes à garder à l’esprit.

grues dans le centre-ville en cours de réaménagement

Tout d’abord, vous voudrez comprendre combien de frais le développeur facture et si ces frais sont conformes aux moyennes du secteur, comme indiqué ci-dessus. Dans un projet particulièrement complexe, par exemple, un grand développement à usage mixte qui nécessite un nouveau zonage et un long processus politique, il peut être raisonnable de s’attendre à des frais de développement plus élevés qu’un développeur supervisant un projet plus petit de plein droit. Le but ici est de permettre une certaine flexibilité, dans des limites raisonnables, en fonction de la nature de l’accord.

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Ensuite, examinez s’il existe un bon alignement des intérêts. Le développeur semble-t-il uniquement motivé par les frais ou se soucie-t-il vraiment de la réussite du projet ? Une façon de faciliter l’alignement des intérêts est d’interdire que les honoraires des développeurs soient utilisés pour leur équité dans la transaction. Au lieu de cela, demandez au développeur de tirer parti d’autres fonds pour investir dans l’accord afin de s’assurer qu’il a une véritable « peau » dans le jeu.

Enfin, nous vous recommandons de structurer l’accord pour contrôler quand (exactement) un développeur gagne quels frais. Du point de vue d’un investisseur, vous voudrez voir autant de frais reportés que possible, gardant ainsi le développeur motivé pour terminer le projet comme prévu. Une structure courante consiste à débloquer 25 % des honoraires des développeurs à la conclusion de l’accord, 50 % payés au prorata avec des réductions de coûts fixes et 25 % payés lors de la stabilisation.

Conclusion

Les honoraires des promoteurs immobiliers que nous avons décrits ici aujourd’hui ne sont certainement pas exhaustifs et ne commencent même pas à prendre en considération les autres coûts des promoteurs, tels que les « promotions » obtenues à la suite de la réussite du projet. Cependant, ce sont les frais les plus courants que nous voyons généralement dans les transactions immobilières commerciales et, en tant que tels, il est important que les investisseurs les comprennent.

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Des questions sur les frais ci-dessus?

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