20 mai 2021

Qu’est-ce qui monte doit descendre – ou doit-il?

Par admin2020

La faiblesse des stocks et la forte demande font grimper les prix des maisons à un rythme record et atteignent des sommets depuis des mois.

Plus récemment, l’Association nationale des agents immobiliers (NAR) rapporté en avril que le prix médian des maisons unifamiliales à l’échelle nationale a augmenté de 18,4% d’une année à l’autre en mars pour s’établir à 334 500 $, les deux records.

Avec des prix si élevés et toujours en hausse, il est naturel de s’inquiéter de la possibilité d’une bulle immobilière et d’une explosion ultérieure.

Les hauts et les bas du marché ne sont pas nouveaux, et il ne faut pas longtemps pour se souvenir de ce qui est arrivé au marché du logement pendant la Grande Récession, une affaire nationale épineuse qui comprenait des échecs de Wall Street, des saisies massives et des prix du logement en baisse moyenne. 33% d’un sommet en 2006 à un creux en 2011.

Ce chiffre est de un rapport CoreLogic publié en mars 2018 qui a examiné la reprise du marché du logement à ce stade. Depuis lors, bien sûr, une pandémie a frappé, les taux d’intérêt ont chuté à des niveaux records et des guerres d’enchères ont réapparu sur de nombreux marchés.

Ainsi, alors que les investisseurs immobiliers se demandent si le prix de la vignette pour leur prochain flip ou location est trop bas, trop élevé ou juste, cela semble maintenant être le bon moment pour demander l’avis d’un expert.

Nous avons posé à quatre experts du secteur – trois économistes et un prêteur chevronné – quelques questions sur tout cela, en commençant par ce qu’est une bulle et en terminant par leurs conseils sur ce que les investisseurs immobiliers devraient faire ensuite.

Voici ce qu’ils avaient à dire.

Daryl Fairweather

Économiste en chef chez Redfin depuis septembre 2018. Ancienne économiste comportementale chez Amazon, elle est titulaire d’un doctorat. en économie de l’Université de Chicago.

Comment définissez-vous une «bulle immobilière»?

Une bulle immobilière se produit lorsque les prix des logements augmentent à un rythme rapide jusqu’à un niveau d’instabilité. Ils commencent généralement lorsqu’il y a une pénurie de stocks et une augmentation de la demande sur un marché, ce qui pousse les prix à la hausse et amène davantage d’acheteurs à se lancer sur le marché en supposant que les prix continueront de monter en flèche. Finalement, les prix atteignent un niveau insoutenable – c’est à ce moment que la demande s’effondre, que l’offre augmente et que les prix peuvent chuter de manière drastique, faisant éclater la bulle.

Pensez-vous que nous sommes en un seul? Pourquoi ou pourquoi pas?

Non, je n’appellerais pas cela une bulle immobilière. La demande de logements en ce moment est logique et non basée sur la spéculation. La façon dont les Américains utilisent leur maison a radicalement changé pendant la pandémie, il est donc logique que de nombreuses personnes souhaitent acheter une nouvelle maison adaptée à leur style de vie.

Les acheteurs d’aujourd’hui peuvent également se permettre les prix élevés qu’ils ont payés. Bien que la demande et les prix puissent commencer à baisser à partir de ce sommet, ce ne sera pas un crash. Ce sera plutôt un lent déclin à mesure que l’économie s’ouvre et que les Américains trouvent de nouvelles façons de dépenser leur argent.

Comment le marché du logement actuel se compare-t-il à celui qui a précédé immédiatement la Grande Récession? Qu’est-ce que c’est pareil? Qu’est ce qui est different?

Cet environnement de stock bas et de forte demande peut sembler similaire à ceux qui ont connu le dernier krach, mais les similitudes entre les deux marchés s’arrêtent vraiment là. La dernière bulle était principalement le résultat de pratiques de prêt irresponsables, où quasiment tous ceux qui voulaient un prêt hypothécaire pouvaient en obtenir un, quelle que soit leur capacité à le rembourser.

Cette fois, les prêteurs limitent les prêts hypothécaires aux seuls emprunteurs les plus qualifiés. Et étant donné le montant d’argent qu’il faut aux acheteurs pour gagner des guerres d’enchères ces jours-ci, les acheteurs qui achètent avec succès une maison arrivent souvent avec une bonne quantité de capitaux propres.

Quel serait votre meilleur conseil aux investisseurs en immobilier résidentiel pour le moment?

Pour les petits investisseurs / particuliers, je dirais ceci: soyez conscient de ce que vous pouvez vraiment vous permettre, du niveau de risque que vous êtes prêt à assumer et sachez quand vous en aller. Il est facile de se laisser emporter par le rythme de ce marché et de donner tout ce que vous avez et plus pour gagner, mais il y aura toujours une autre maison et une autre opportunité sur la route.

Glenn Brunker

Président du prêteur hypothécaire Ally Homes pendant trois ans. Il possède plus de 35 ans d’expérience dans les secteurs des prêts à la consommation et des prêts hypothécaires.

Comment définissez-vous une «bulle immobilière»?Une bulle immobilière est une augmentation des prix des logements, entraînée par une demande accrue et une offre limitée de logements sur le marché. La bulle «éclate» alors lorsque l’offre augmente et en même temps la demande diminue ou s’aplatit, ce qui entraîne une forte baisse des prix.

Pensez-vous que nous sommes en un seul? Pourquoi ou pourquoi pas?

Alors que nous sommes dans un marché immobilier volatil, les contributeurs sous-jacents de 2008 ne sont tout simplement pas là pour appeler notre marché immobilier actuel une bulle. Il existe quelques différences essentielles entre l’environnement actuel et celui d’il y a plus de dix ans.

Premièrement, les prêts hypothécaires à risque ne se produisent pas en raison de pratiques de prêt plus strictes. Deuxièmement, même si le manque d’inventaire, l’augmentation des coûts de construction et les bas tarifs se sont combinés pour créer une tempête parfaite pour faire grimper les prix des maisons, les prix dans l’ensemble sont à la hausse depuis plusieurs années.

Cela a donné à de nombreux propriétaires une grande valeur nette de leur maison, les protégeant ainsi d’éventuelles baisses de prix à l’avenir. Les programmes d’abstention hypothécaire ont également aidé les consommateurs à garder leur logement et à éviter les impacts négatifs sur les institutions bancaires, de sorte que les banques sont dans une position beaucoup plus stable qu’elles ne l’étaient en 2008.

Enfin, la définition d’une bulle immobilière nécessite une forte baisse des prix de l’immobilier après avoir atteint un excédent d’offre. Cela ne se produirait que si les maisons existantes étaient mises sur le marché à grande échelle et si les nouvelles constructions de maisons dépassaient la demande. À l’heure actuelle, de nombreux consommateurs choisissent de ne pas mettre leur maison sur le marché en raison du manque de stocks ainsi que du coût élevé de l’achat neuf, et les coûts du terrain, du bois et de la main-d’œuvre rendent la construction de nouvelles maisons très difficile.

Comment le marché du logement actuel se compare-t-il à celui qui a précédé immédiatement la Grande Récession? Qu’est-ce que c’est pareil? Qu’est ce qui est different?

En regardant à travers un rétroviseur, il est sûr de dire que certains des indicateurs caractéristiques de la bulle immobilière de 2008, y compris un volume de prêts incroyable et des pratiques de prêt douteuses, ne semblent pas être des facteurs maintenant.

Les facteurs auxquels nous sommes confrontés aujourd’hui incluent une demande élevée, une offre faible et des taux bas entraînés par le COVID-19, qui font grimper les prix des maisons. Nous sommes dans un marché de vendeurs, où les maisons s’apprécient à des niveaux qui ne peuvent être maintenus à long terme. Au cours des prochaines années, nous prévoyons voir les taux rebondir lentement et les prix des maisons se stabiliser alors que les choses reviennent à la normale et que nous franchissons la pandémie.

Enfin, les banques ne sont pas dans la même situation qu’en 2008. Cela est dû à de nombreux facteurs, mais une différence significative est que les hypothèques ne sont pas saisies au rythme auquel elles étaient pendant la grande récession. Cela est dû au contrôle réglementaire qui a été mis en place.

Enfin, les programmes d’abstention hypothécaire pendant la pandémie de COVID-19 ont également contribué de manière proactive à ce problème. Ainsi, les grandes banques n’auront pas à être renflouées à cause de cette pandémie. En fait, beaucoup diront que leurs bilans semblent beaucoup plus attrayants qu’avant même le déclenchement de la pandémie.

Quel serait votre meilleur conseil aux investisseurs en immobilier résidentiel pour le moment?

Une combinaison de taux en hausse et de prix des maisons record pourrait être la tempête parfaite pour de nombreux investisseurs en prospection cette saison, ajoutant un obstacle supplémentaire à la recherche de maisons qu’ils peuvent se permettre confortablement. Cela est particulièrement difficile pour les nouveaux investisseurs, car ils ne disposent pas de capitaux propres croissants provenant d’investissements précédents à appliquer aux acomptes.

Il est important de noter que même avec la hausse des taux et des prix, les maisons s’envolent toujours du marché à une vitesse record. Cependant, si les prix deviennent trop gonflés, il y a de fortes chances que les ventes de maisons ralentissent et que les prix baissent, créant un énorme avantage pour les acheteurs et les investisseurs.

Lawrence Yun

Près de 21 ans au NAR et économiste en chef depuis 2008. Il est titulaire d’un doctorat. en économie de l’Université du Maryland.

Comment définissez-vous une «bulle immobilière»?

En tant qu’augmentation insoutenable, d’où une baisse par la suite.

Pensez-vous que nous sommes en un seul? Pourquoi ou pourquoi pas?

Une souscription judicieuse des prêts hypothécaires garantit qu’il y aura moins d’acheteurs risqués, et il y a une pénurie massive de logements qui prendra plusieurs années pour se soulager. Par conséquent, la perspective d’une baisse des prix est minime.

Comment le marché du logement actuel se compare-t-il à celui qui a précédé immédiatement la Grande Récession? Qu’est-ce que c’est pareil? Qu’est ce qui est different?

Les mauvais prêts hypothécaires à risque, combinés à la surproduction des constructeurs, ont provoqué la crise des saisies. Aujourd’hui, la situation est exactement le contraire. Je souhaite que les constructeurs d’habitations accélèrent la production pour tempérer l’appréciation des prix.

Quel serait votre meilleur conseil aux investisseurs en immobilier résidentiel pour le moment?

La croissance des prix ralentira à partir de 2022. Je pense que vous pouvez être sûr que les revenus locatifs seront stables.

Robert Dietz

A été avec l’Association nationale des constructeurs d’habitations (NAHB) pendant 15 ans, les cinq dernières en tant qu’économiste en chef. Il est titulaire d’un doctorat. en économie de l’Ohio State University.

Comment définissez-vous une «bulle immobilière»?

Une bulle immobilière est une période insoutenable de croissance des prix des logements et de construction générée par une demande artificielle, comme un comportement spéculatif ou une souscription lâche.

Pensez-vous que nous sommes en un seul? Pourquoi ou pourquoi pas?

Nous ne sommes pas dans une bulle immobilière. Les prix des maisons augmentent rapidement parce que la construction ne suit pas le rythme de la demande réelle, sous-jacente et démographique. Cependant, le rythme actuel des prix est mousseux ou insoutenable car il dépasse la croissance des revenus. Une offre de logements supplémentaire est nécessaire pour assurer la stabilité du marché.

Comment le marché du logement actuel se compare-t-il à celui qui a précédé immédiatement la Grande Récession? Qu’est-ce que c’est pareil? Qu’est ce qui est different?

Les marchés sont différents. Aujourd’hui, il y a un déficit important de logements, peut-être 3 millions de logements, en raison de plusieurs années de sous-construction. Avant la Grande Récession, il y avait un excédent croissant de logements, mené par les achats des investisseurs et la recherche du prix des logements.

Quel serait votre meilleur conseil aux investisseurs en immobilier résidentiel pour le moment?

Les locations unifamiliales offrent une fenêtre d’opportunité en raison de l’incapacité de certains ménages à payer un acompte mais souhaitent néanmoins une maison unifamiliale. Tous les acteurs du marché du logement devraient considérer les coûts des matériaux de construction et les taux d’intérêt comme des facteurs susceptibles de faire évoluer les ménages sur le marché à l’avenir.

Le résultat net de Millionacres

Il n’y a pas deux cycles économiques identiques, et la différence entre la grande récession et la récession pandémique est clairement apparente sur le marché du logement. Alors que toutes les décisions de marché au niveau individuel sont en fin de compte hyper-locales, ces experts de l’industrie conviennent que les facteurs sous-jacents qui ont conduit à l’effondrement du logement qui a atteint son point bas il y a dix ans n’existent plus. Continuez, mais avec prudence.



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