23 mai 2021

Qu’est-ce qu’un bon taux CAP pour acheter un bien immobilier?

Par admin2020

Apprendre le jargon est la première étape pour savoir ce que vous vous engagez en investissant dans l’immobilier.

4 mai 2017

4 min de lecture

Opinions exprimées par Entrepreneur les contributeurs sont les leurs.


Avez-vous peur d’avoir votre argent en bourse (comme moi) mais également fatigué de presque aucun retour sur investissement avec votre argent à la banque? Aimez-vous vraiment l’idée d’être investi dans des biens immobiliers générateurs de revenus avec des résultats que vous pouvez réellement voir? Si tel est le cas, vous devrez apprendre les termes de l’immobilier, et l’un des termes les plus importants que vous devez comprendre est le taux CAP, qui signifie taux de capitalisation. C’est ainsi que les immeubles de placement sont mesurés.

En tant qu’investisseur immobilier auquel de nombreuses personnes se tournent pour obtenir des conseils, la première question que l’on me pose est: «Quel taux de CAP achetez-vous?» mais c’est la mauvaise question. Une seule donnée ne justifie pas un accord. Le taux CAP est important, mais ne vous concentrez pas uniquement sur un terme. Toutes les données sont importantes.

Avec cette mise en garde, pour comprendre un taux CAP, il vous suffit de prendre le bénéfice d’exploitation net annuel de l’immeuble divisé par le prix d’achat. Par exemple, si un immeuble de placement coûte 1 million de dollars et qu’il génère 75 000 dollars de NOI (bénéfice net d’exploitation) par an, il s’agit d’un taux CAP de 7,5%.

Habituellement, différents taux de CAP représentent différents niveaux de risque. Des taux de CAP bas impliquent un risque plus faible, des taux de CAP plus élevés impliquent un risque plus élevé. La question est: quelle est la bonne PAC compte tenu du caractère risqué de l’accord?

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Lorsque vous examinez les taux de CAP et quel devrait être le bon taux de CAP pour une propriété, vous devez tenir compte de plusieurs choses:

Emplacement

Dire que l’emplacement est tout est peut-être exagéré – mais je ne pense pas que ce soit le cas. L’emplacement est important car un emplacement est ce qui stimule la demande.

La propriété est-elle située à Manhattan ou en Virginie occidentale rurale? Une population plus nombreuse, plus riche et mieux éduquée stimulera davantage l’économie locale, c’est pourquoi les taux de la PAC sont plus bas dans un endroit comme Los Angeles qu’à Memphis. C’est pourquoi, même dans les grandes régions métropolitaines, les taux de CAP peuvent être considérablement différents les uns des autres, les propriétés situées à proximité du centre-ville ayant généralement des taux de PAC (et des risques) inférieurs à ceux des propriétés en banlieue. Mais encore une fois, il n’y a pas de règles strictes à suivre, chaque emplacement a son risque perçu.

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Taux d’intérêt

Si la Fed ajuste les taux, cela peut faire varier les taux de la PAC jusqu’à 1%, même sans modification de la propriété elle-même. Si vous êtes un investisseur immobilier, la hausse des taux d’intérêt entraînera une baisse de la valeur des propriétés. Lorsque les taux d’intérêt augmentent, le coût de la dette augmente et cela diminue votre flux de trésorerie net. C’est pourquoi, même si vous n’avez pas beaucoup de contrôle direct sur les taux d’intérêt, vous devez être conscient de ce qu’ils sont et de la direction qu’ils pourraient prendre.

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Classe d’actifs.

Vous pouvez acheter de nombreux types de biens: bureau, industriel, commerce, hôtel… mais je ne fais qu’un seul type d’actif – multifamilial. Cela a le risque perçu le plus bas, donc il a généralement les taux de CAP les plus bas. Les gens auront toujours besoin d’un endroit où vivre, quelle que soit l’économie. Le café-boutique hipster va et vient, mais les 64 unités voisines seront là même lorsque l’économie retombe.

N’oubliez pas que plus le taux CAP est bas, plus je peux le vendre. Qu’est-ce qu’un bon taux CAP? Ça dépend. J’aurais fait fortune à San Diego il y a 20 ans en achetant des propriétés à taux CAP extrêmement bas. Pensez à l’ensemble de la transaction, comme à la façon dont vous sortirez, pas seulement au taux actuel de la PAC.

Il y a un chiffre plus important que le taux CAP: 1,25

C’est le ratio de couverture de la dette que vous souhaitez. Regardez ceci avant de regarder le taux CAP. Vous voulez que le NOI soit supérieur à la dette – un revenu d’au moins 25% de plus que la dette. Je préfère 1,50 pour les propriétés que je prends.

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