16 avril 2021

Un guide étape par étape pour l’achat d’un immeuble de placement

Par admin2020

Décidez si un immeuble de placement est le meilleur moyen d’investir dans l’immobilier

L’achat d’un immeuble de placement ne convient pas à tout le monde et ce n’est pas la seule façon d’investir dans l’immobilier. Donc, avant de commencer à chercher votre première propriété d’investissement, prenez du recul et décidez si c’est la bonne façon pour vous d’entrer dans le monde passionnant de l’investissement immobilier.

Du côté positif, investir dans des immeubles locatifs est un excellent moyen d’obtenir à la fois des revenus et une appréciation à long terme, et grâce à l’utilisation relativement facile (et sûre) de l’effet de levier, les immeubles de placement peuvent produire des rendements remarquables.

Mais il y a quelques points à considérer:

  • Engagement de temps: Même si vous décidez d’embaucher un gestionnaire immobilier (nous en reparlerons plus tard), posséder des immeubles de placement peut être un moyen actif et chronophage d’investir dans l’immobilier.
  • Liquidité: Les immeubles de placement ne sont pas un investissement liquide. Si vous souhaitez obtenir une juste valeur marchande pour vos propriétés locatives, leur vente peut facilement prendre des mois.
  • Exigence de capital: Contrairement à certaines autres formes d’investissement immobilier, vous aurez besoin d’une somme d’argent importante pour acheter un immeuble de placement. Dans la plupart des cas, vous aurez besoin d’un minimum de 20% d’acompte, de frais de clôture et de plusieurs mois de réserves à la banque.
  • Imprévisibilité: Bien que les propriétés locatives puissent vous fournir des revenus importants, ce ne sera constant le revenu. Les propriétés deviennent vacantes de temps en temps et des choses se cassent que vous devrez remplacer.

Voici le point: si vous êtes d’accord avec ces quatre inconvénients, les immeubles de placement peuvent être un choix judicieux pour vous. Sinon, vous voudrez peut-être chercher ailleurs. Par exemple, si vous avez besoin de liquidités ou d’un revenu régulier, une fiducie de placement immobilier, ou FPI, pourrait être un bon choix pour vous. Si vous souhaitez investir dans une seule propriété mais préférez un rôle passif, un investissement immobilier financé par crowdfunding pourrait valoir le coup d’œil.

Rassemblez votre équipe

En tant que nouvel investisseur immobilier, s’entourer d’un groupe de professionnels de premier ordre est extrêmement important. Cela commence par un agent immobilier local qui possède une vaste expérience dans les relations avec les investisseurs.

Pour le dire légèrement, le processus d’achat d’un immeuble de placement est très différent de l’achat d’une maison principale, alors assurez-vous que la personne que vous choisissez sait ce qu’elle fait. Vous aurez également besoin d’un bon avocat immobilier, d’un agent d’assurance, d’un inspecteur en bâtiment, d’un évaluateur, etc., mais votre agent immobilier est généralement une excellente source pour tous ces professionnels. Vous pouvez lire notre guide sur la constitution de votre équipe pour plus de détails, mais l’essentiel est que les investisseurs immobiliers ne sont aussi bons que les professionnels de leur coin.

Décidez de ce que vous souhaitez acheter (et où)

Avant d’aller plus loin dans le processus, il est judicieux de définir vos objectifs d’investissement.

Par exemple, voulez-vous une maison unifamiliale ou une propriété à logements multiples? Ou la nature à faible entretien d’un condo correspond-elle davantage à ce que vous recherchez? Vous pouvez généralement obtenir plus de flux de trésorerie avec une propriété multifamiliale, mais les maisons unifamiliales ont tendance à avoir un plus grand potentiel d’appréciation des capitaux propres, en particulier sur les marchés immobiliers chauds. (Remarque: les propriétés de deux à quatre logements sont considérées comme des résidences multifamiliales à des fins de financement. Cinq logements ou plus nécessiteront probablement un financement commercial et conviennent rarement aux nouveaux investisseurs.)

Il est également judicieux de réduire un niveau de prix. Comme nous le verrons en détail dans la section suivante, vous devriez vous attendre à avoir besoin d’un minimum de 20% d’acompte pour une hypothèque sur un immeuble de placement, et les acomptes de 25% sont plus courants. Si vous envisagez de financer votre immeuble de placement, il est judicieux d’utiliser ce chiffre pour définir votre budget. N’oubliez pas que vous devrez également payer les frais de clôture et que votre prêteur s’attendra à ce que vous ayez au moins six mois de paiements en réserve.

La localisation géographique est également importante. Vous voudrez peut-être concentrer votre recherche sur un quartier spécifique, ou vous pouvez être flexible dans ce domaine. Lors de la recherche récente d’une propriété locative, je me suis concentré sur l’un des quartiers les plus branchés de ma ville, mais j’ai limité ma recherche aux maisons zonées pour l’école primaire très appréciée qui dessert la région. Millionacres a créé un excellent guide sur certaines des choses que vous voudrez peut-être prendre en compte lors du choix du bon emplacement sur lequel vous concentrer dans votre recherche de propriété d’investissement, ainsi que compilé une liste des meilleurs endroits pour acheter une propriété locative en 2020.

Décidez également de l’effort que vous êtes prêt à fournir. Vous pouvez généralement trouver la meilleure valeur dans les propriétés qui nécessitent des réparations, mais cela crée du travail supplémentaire pour vous. Ou, vous pouvez décider de vous concentrer sur les propriétés prêtes à être louées à la place. Il n’y a pas de bonne ou de mauvaise réponse ici, mais la prise en compte de ces problèmes peut vous aider (ainsi que votre agent immobilier) quand vient le temps de rechercher une propriété.

Financement sécurisé de la propriété

Si vous prévoyez de payer comptant pour votre premier immeuble de placement, vous pouvez ignorer cette section. Sinon, vous devrez déterminer d’où proviendra l’argent.

Le financement d’un immeuble de placement peut être très différent du financement d’une résidence principale. Vous devez vous attendre à avoir besoin d’excellentes qualifications, car les prêteurs considèrent généralement que les prêts hypothécaires pour les immeubles de placement présentent un risque plus élevé que les prêts sur des propriétés occupées par leur propriétaire.

Dans cet esprit, en matière de financement des immeubles de placement, vous avez plusieurs options différentes. Quel que soit le type que vous choisissez, c’est une bonne idée d’avoir une préapprobation pour un prêt ou d’avoir obtenu une source de financement d’une autre manière. avant que vous commencez à regarder les propriétés. Voici ce que vous devez savoir sur vos options avant de commencer:

Financement conventionnel

Le financement conventionnel est un terme général faisant référence à une hypothèque que vous obtenez d’une banque et qui est soutenue par vos qualifications personnelles. Cela peut faire référence à un prêt conforme, qui répond aux normes de prêt pour Fannie Mae ou Freddie Mac, ou à un autre type de produit de prêt bancaire, tel qu’un prêt jumbo.

Les exigences du financement conventionnel d’un immeuble de placement dépendent de facteurs tels que le type de propriété (unifamiliale ou multifamiliale), votre pointage de crédit, votre emploi et vos actifs, ainsi que vos autres dettes. Un point important à savoir est que même si vous pouvez utiliser une partie des revenus locatifs attendus de la propriété à des fins de qualification, votre revenu actuel est la principale base de qualification. Si votre prêt hypothécaire existant ou d’autres dettes consomment une partie substantielle de votre revenu brut, vous pourriez trouver difficile ou impossible d’obtenir un financement conventionnel pour un immeuble de placement.

Si vous pouvez prétendre à un prêt conventionnel, c’est généralement la solution la plus rentable. Les taux d’intérêt ont tendance à être un peu plus élevés qu’un prêt immobilier occupé par le propriétaire, mais ils sont généralement moins chers que les alternatives.

Prêts fondés sur des actifs

Lorsqu’il s’agit d’options de financement à long terme pour les immeubles de placement, les prêts sur actifs sont la principale alternative aux prêts hypothécaires conventionnels.

Comme son nom l’indique, la principale base de qualification de prêt avec un prêteur basé sur l’actif est l’actif sous-jacent lui-même – dans ce cas, l’immeuble de placement – et non les qualifications personnelles de l’emprunteur. Pour clarifier, un prêteur basé sur les actifs vérifiera toujours votre pointage de crédit et l’utilisera pour déterminer l’admissibilité et votre taux d’intérêt, mais vos dettes personnelles, vos revenus et votre situation d’emploi ne seront pas pris en compte. En fait, j’ai obtenu un prêt basé sur l’actif pour un triplex que j’ai acheté et le prêteur n’a même jamais demandé une copie de ma déclaration de revenus, des W-2 ou un talon de paie.

La principale condition d’approbation est que la propriété génère un flux de trésorerie suffisant pour couvrir les paiements hypothécaires avec un coussin raisonnable. Plus précisément, le prêteur utilise une métrique appelée le ratio de couverture du service de la dette, ou DSCR.

Autres options de financement

En plus des prêts conventionnels et des prêts hypothécaires fondés sur des actifs, il existe quelques autres moyens de financer des immeubles de placement que vous voudrez peut-être envisager. Ce n’est pas nécessairement une liste exhaustive des options de financement, mais cela pourrait vous donner quelques bonnes idées:

  • Financement d’une résidence secondaire: De nombreux prêteurs proposent trois types de financement: résidence principale, immeuble de placement et résidence secondaire. La brève explication est que le financement d’une résidence secondaire pourrait être disponible si vous prévoyez d’occuper la maison quelque de l’année. Donc, si vous envisagez d’investir dans une location de vacances, cela pourrait être une option. Le financement d’une résidence secondaire a généralement des exigences de mise de fonds plus faibles et des qualifications plus faciles que les prêts hypothécaires pour immeubles de placement.
  • Piratage domestique: Vous pouvez lire notre guide sur le piratage de maison pour plus de détails, mais la version courte est que si vous achetez une propriété à plusieurs unités et que vous vivez dans l’une des unités tout en louant les autres, vous pouvez considérer l’ensemble de la propriété comme une résidence principale et pouvez le financer en tant que tel. Par exemple, vous pouvez acheter jusqu’à une propriété de quatre logements et obtenir un prêt FHA avec une mise de fonds de 3,5% si vos revenus et autres qualifications justifient le prêt.
  • L’équité de la maison: Une façon courante d’obtenir un financement facile pour un immeuble de placement consiste à puiser dans la valeur nette que vous avez construite dans votre maison principale, par le biais d’un prêt immobilier ou d’une marge de crédit hypothécaire (HELOC).
  • 401k prêts: Si votre plan le permet, votre 401k ou un autre plan de retraite qualifié peut vous permettre de contracter des prêts allant jusqu’à 50 000 $. Bien qu’emprunter contre votre épargne-retraite ne soit pas toujours une bonne idée, cela peut être une bonne source de financement à faible coût pour un immeuble de placement.

Apprenez à calculer le flux de trésorerie le droit chemin

Le flux de trésorerie est l’un des concepts les plus importants à comprendre pour les nouveaux investisseurs immobiliers. Vous pouvez obtenir une bonne affaire sur un immeuble de placement, mais si vos coûts de possession sont supérieurs au loyer qu’il rapporte, cela videra votre compte bancaire au fil du temps. Il est donc essentiel que vous déterminiez si une propriété potentielle sera de manière réaliste générer un cash flow positif dès le premier jour.

Le mot clé ici est de façon réaliste. Il ne suffit pas de soustraire simplement votre paiement hypothécaire mensuel de vos revenus de location et d’obtenir un chiffre positif. Cela vous indique simplement que vous aurez un flux de trésorerie positif lorsque les choses se déroulent parfaitement.

Dans le monde réel, votre propriété volonté être vacant de temps en temps, et il y aura des éléments de maintenance que vous devrez payer. Gardez tout cela à l’esprit lors de l’estimation des flux de trésorerie.

Maintenant, il n’y a pas de moyen infaillible de déterminer le montant de ces dépenses, mais je réserve généralement 15% de mes revenus locatifs pour couvrir la vacance et l’entretien. Ainsi, un bon calcul de flux de trésorerie pourrait ressembler à ceci:

  • Commencez par les revenus locatifs mensuels attendus de la propriété.
  • Soustrayez votre paiement hypothécaire, y compris les taxes et les assurances.
  • Soustrayez les frais de votre gestionnaire immobilier (le cas échéant).
  • Soustrayez toutes les autres dépenses récurrentes (p. Ex. Lutte antiparasitaire ou entretien de la pelouse).
  • Soustrayez votre indemnité de vacance et d’entretien.

Par exemple, disons que vous souhaitez acquérir un duplex qui se louera à 2 000 $ par mois. Votre paiement hypothécaire prévu sera de 1 200 $ et votre gestionnaire immobilier facture 10% du loyer perçu. Vous ne payez aucune autre dépense immobilière et prévoyez que les vacances et l’entretien consommeront 15% de vos revenus locatifs.



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