18 avril 2021

Un guide pour investir dans la propriété locative | Investissements immobiliers

Par admin2020

Rick Nayar a acheté son premier propriété locative à l’âge de 27 ans – et en avait 25 à l’âge de 30 ans.

Le propriétaire des compagnies d’assurance Centurion Realty Group, Artesian Title et Full Circle, basé à Orlando, en Floride, Nayar voyait dans l’immobilier d’investissement une bonne opportunité de créer de la richesse et de générer des flux de trésorerie mensuels.

Depuis 2003, Nayar a acheté, loué, vendu et retourné plus de 1 000 maisons.

Cependant, investir dans une propriété locative n’est pas pour les âmes sensibles, mais avec une diligence raisonnable et les conseils suivants méritent d’être pris en compte.

«Recherchez la proximité des routes principales, des transports en commun et, surtout, des écoles», déclare Abhi Golhar, animateur de Real Estate Deal Talk à Atlanta.

Recherchez les loyers dans la zone que vous souhaitez poursuivre, à la fois en l’état et avec des réparations ou des améliorations, ajoute Chris Taylor, un courtier chez Advantage Real Estate à Boston.

«Je trouve que la plus grande erreur commise par les investisseurs est de surestimer la valeur de leur propriété, ce qui se traduit par des logements vacants et des loyers inférieurs à ceux du marché», dit Taylor.

Vous voulez également entrer dans l’esprit de votre public: si vous êtes dans une ville universitaire, par exemple, il est important de savoir comment les étudiants pensent, la distance maximale qu’ils sont prêts à être du campus et les endroits qu’ils considèrent idéaux, Taylor dit, afin que vous puissiez acheter une propriété qui sera en forte demande.

Commencer petit. Commencez par un investissement initial abordable comme une seule unité ou un duplex par rapport à un immeuble entier, explique Ryan Coon, fondateur de Rentalutions, une plateforme de gestion immobilière en ligne pour les propriétaires bricoleurs.

«De cette façon, si les choses tournent au sud et que vous n’avez pas les moyens de payer une hypothèque ou une pension alimentaire, vous ne courez pas le risque de faire faillite», dit-il.

Parce que vous ne faites que commencer, évitez les propriétés nécessitant des réparations importantes, car celles-ci pourraient vous amener à vous surcharger.

Pensez à utiliser un gestionnaire de l’immeuble et demandez à des amis de vous recommander des avocats, des entrepreneurs et d’autres professionnels de l’immobilier qui peuvent vous aider et deviendront des contacts précieux au fil du temps, dit Coon.

«La considération la plus importante pour les propriétaires potentiels est d’estimer avec précision les revenus locatifs et les coûts associés à la location», déclare Lucas Machado, président de House Heroes, une société d’investissement immobilier du sud de la Floride. “Jusqu’à ce qu’un propriétaire ait une emprise précise sur ces questions, il risque de posséder une propriété qui – plutôt qu’un investissement rentable – représente une perte nette chaque mois.”

Parier uniquement sur l’appréciation n’est pas une bonne idée.

«Les achats de location devraient avoir un flux de trésorerie positif et un bon taux de rendement», dit Machado. Cela pourrait aller de 8 à 15 pour cent dans un marché résidentiel. L’immobilier de placement est souvent évalué par son taux de capitalisation (cap), qui est calculé en divisant le bénéfice net d’exploitation par le taux de capitalisation en vigueur dans le quartier pour obtenir un prix approprié.

Vos dépenses mensuelles comprendront l’hypothèque ou le service de la dette, les taxes, les assurances, l’entretien de la pelouse et de la piscine, la gestion immobilière (facultative) et l’assurance. Un acompte d’au moins 20% sera probablement nécessaire si vous financez l’achat.

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La vacance, le roulement et l’expulsion sont des réalités de la location de toute propriété, de sorte que les propriétaires avisés doivent assumer au moins un mois de perte de loyer par an, a déclaré Machado.

N’améliorez pas trop la propriété. Pour maintenir votre flux de trésorerie à des niveaux optimaux, ne dépensez pas trop pour les mises à niveau d’un immeuble locatif qui nécessitera probablement de toute façon un entretien et des réparations pendant le roulement.

«Le meilleur conseil que j’aie jamais reçu a été d’imaginer une boîte de normes minimales et de ne jamais sortir de là», dit Nayar.

Cela maintient votre loyer mensuel à un ratio approprié d’environ 1,2 à 1,4 fois le coût mensuel de la propriété, avec beaucoup de coussin.

Parce que la maintenance est également une donnée lors de la possession d’un bien locatif, Nayar achète un garantie à la maison cela coûte 500 $ par an pour mieux répartir le coût des réparations.

«Je donne les informations au locataire et je lui fais savoir qu’il devra payer une franchise de 35 $ directement à l’entreprise chaque fois qu’il aura besoin de quelque chose», a déclaré Nayar. “Vous serez surpris de voir à quel point cela décolle en termes de maintenance. Il est important que vous soyez franc avec les locataires à ce sujet et définissez cette attente.”

Considérez le type d’entretien requis en fonction du type de propriété que vous achetez. Pour une maison unifamiliale, le propriétaire est généralement responsable de choses comme la tonte du gazon et le déneigement, mais si vous achetez un condo ou une maison en rangée, cet entretien est inclus dans les frais de condo, ce qui entraîne un processus plus pratique, dit Taylor. .

Choisissez judicieusement les locataires. Traiter avec les locataires peut être stressant, mais ce n’est pas obligatoire. “Une évaluation critique finale est de savoir si l’acheteur a l’intention de gérer la location lui-même ou lui-même. Êtes-vous prêt à examiner minutieusement les candidats locataires et à vous affirmer dans des situations difficiles pour les locataires?” dit Elizabeth Gibson, responsable du contenu pour ezLandlordForms.com.

«Un propriétaire a besoin d’une peau épaisse», dit-elle. “Si vous êtes susceptible de hésiter avec des candidats non qualifiés, ou avec des paiements de loyer en retard et d’autres violations de bail, vous devrez peut-être embaucher un agent [property manager] pour protéger votre investissement. “

Le revenu des locataires devrait être au moins trois fois supérieur au loyer et vérifié en demandant à leur employeur de signer un formulaire, dit Nayar, qui, espérons-le, maintiendra au minimum les vacances et les pertes par expulsion.

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