25 mars 2021

Un investisseur immobilier qui a pris sa retraite à 37 ans révèle comment il l’a fait

Par admin2020
  • Sur un épisode du podcast “Le spectacle Side Hustle», animé par Nick Loper, l’investisseur immobilier Dustin Heiner a expliqué comment il a pu prendre sa retraite à 37 ans en investissant dans des immeubles locatifs.
  • Heiner a décrit les étapes que les investisseurs devraient suivre avant d’acheter une nouvelle propriété et comment ces propriétés locatives pourraient leur rapporter de l’argent.
  • Il a souligné le choix de la bonne ville et de l’État, la constitution de la bonne équipe et l’importance du critère de revenu mensuel passif de 250 $.
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Dustin Heiner est un investisseur immobilier chevronné qui a pris sa retraite à 37 ans et qui gagne environ 15 000 $ par mois en revenus passifs de ses propriétés locatives.

Sur un épisode du podcast “Le spectacle Side Hustle», animé par Nick Loper, Heiner a expliqué comment il est passé de son travail dans un bureau du gouvernement local à celui de son propre compte et a exposé les étapes à suivre par les investisseurs avant de décider où acheter une propriété.

En 2006, Heiner a acheté sa première propriété locative dans l’Ohio pour 17 000 $ en espèces. Il a déclaré sur le podcast qu’au cours de son premier mois de location d’une maison, il avait gagné environ 350 $ après dépenses. Ce nombre s’avérerait important alors qu’Heiner commencerait à investir de plus en plus.

Pour transformer l’agitation secondaire en un concert à plein temps, a-t-il déclaré, il a dû investir dans plus de propriétés qui lui ont donné le même type de flux de trésorerie mensuel.

“Si je devais multiplier cela, une propriété équivaut à 300 $, 10 propriétés – oh mon Dieu, c’est 3 000 $ par mois. C’est 36 000 $ par an”, a déclaré Heiner.

En 2016, il possédait environ 26 propriétés, il a donc quitté son emploi de jour et s’est concentré à plein temps sur les investissements locatifs. Il possède maintenant plus de 30 propriétés, a-t-il déclaré.

Heiner a déclaré qu’il avait eu de la chance avec ce premier accord qu’il avait trouvé dans l’Ohio.

«J’ai tout mal fait», a-t-il déclaré. Cependant, plus de 10 ans et de nombreuses propriétés plus tard, il a développé un système d’étapes qu’il suggère à tout le monde de suivre avant de faire un nouvel achat, a-t-il ajouté.

Tout d’abord, choisissez l’État dans lequel vous souhaitez investir

Une fois qu’il a décidé de l’état, Heiner utilise Zillow faire des recherches sur les villes de cet État. Il examine les villes très peuplées avec de nombreuses propriétés disponibles, a-t-il déclaré. Une fois qu’il a réduit la ville, il examine toutes les propriétés de cette ville pour voir si elles répondent à ses critères. Cela signifie rechercher une propriété qui correspond au montant d’argent mis de côté pour l’investissement et des taux de revenus locatifs élevés.

«Voici un principe pour tout le monde qui écoute: vous voulez acheter pour 250 $ ou plus de revenu passif après chaque dépense», a-t-il déclaré sur le podcast.

La prochaine chose à faire est de développer l’entreprise

Cette étape nécessite “de trouver les bonnes personnes pour gérer l’entreprise pour nous”, a déclaré Heiner.

Ces personnes comprennent les gestionnaires immobiliers, les agents immobiliers, les grossistes, les investisseurs, les experts en assurance et les travailleurs de l’entretien.

L’embauche la plus importante, selon Heiner, est le gestionnaire immobilier. Il a suggéré d’interroger au moins six gestionnaires immobiliers avant de se concentrer sur un seul.

Une fois, Heiner a déclaré: “J’ai pris l’avion pour l’Illinois. Je suis allé à Springfield, dans l’Illinois, une ville formidable, un endroit formidable, mais je n’ai littéralement pas pu trouver un bon gestionnaire immobilier.”

Alors que la ville était super, il a dit qu’il était parti les mains vides parce qu’il n’avait pas été en mesure de trouver un directeur en qui il avait confiance. Quand il s’agit de trouver le bon gestionnaire immobilier, a déclaré Heiner, il y a trois choses à rechercher: quelqu’un qui a une personnalité qui s’accorde bien avec la vôtre, qui est digne de confiance et qui sait communiquer et qui ne prend pas longtemps pour répondre au téléphone. appels.

«Un grand conseil de pro est de leur demander: ‘Si vous deviez investir votre argent maintenant dans cette ville, où serait-il? Où achèteriez-vous?’ Ce sont de grands domaines clés sur lesquels vous devriez commencer à chercher », a-t-il déclaré.

Après l’expérience de l’Illinois, Heiner a déclaré qu’il s’était rendu compte qu’il n’avait pas besoin de se rendre dans un endroit pour y créer une entreprise.

«Maintenant, je fais littéralement tout à distance», dit-il. “J’ai trouvé qu’il n’était plus nécessaire de voler à nouveau vers une autre ville pour commencer dans un tout nouvel endroit.”

Mais la clé pour pouvoir rester à distance est d’avoir une équipe solide afin que l’entreprise fonctionne automatiquement et gagne de l’argent chaque mois. En fait, Heiner a déclaré que ce système lui permettait de ne travailler que 30 minutes par mois.

Pourquoi 250 $ par mois est une référence importante

Gagner 50 $ ou 100 $ par mois sur une propriété est trop peu, selon Heiner.

«Si vous extrapolez cela, 100 $ par mois équivaut littéralement à 1 200 $ par an. Si vous avez une mauvaise chose, comme un toit, c’est tout votre profit», a-t-il déclaré.

Bien sûr, il est important de mettre des économies de côté pour couvrir des choses comme les frais de réparation, mais à 100 $ par propriété, cela ne laisse pas une tonne d’argent à vivre, a-t-il déclaré.

Si vous recherchez uniquement des propriétés qui vous rapporteront 250 $ ou plus, une fois que tous les autres coûts, tels que les dépenses en capital, les réparations et les frais de gestion immobilière auront été payés, vous aurez alors un «modèle d’entreprise qui changera votre vie», selon Heiner.

Mais la clé ici est d’avoir plusieurs propriétés dans différents domaines, ce qui vous fait un revenu passif chaque mois. Cela rapportera non seulement plus d’argent, mais limitera également le risque de l’investissement.

«Je n’ai littéralement pas payé d’argent pour mes propriétés de ma poche, je veux dire depuis 10 ans, car j’ai tellement de propriétés maintenant qui me rapportent tellement d’argent que s’il y a des problèmes avec l’une de ces propriétés, cela provient des loyers que je reçois du mois prochain », a-t-il déclaré.

5 autres façons dont les investisseurs gagnent de l’argent avec un bien locatif

Ramasser des propriétés à rabais signifie que lorsqu’elles seront revendues à nouveau, les vendeurs réaliseront les gains en actions. C’est ce qu’on appelle la capture de fonds propres, a déclaré Heiner.

«Nous sommes des investisseurs. Si la propriété vaut 100 000 $, nous allons offrir 78 000 $ et ensuite travailler notre chemin vers l’endroit où nous allons probablement nous installer pour 85 000 $ ou 88 000 $, donc nous réduisons la valeur». il ajouta.

Ensuite, il y a l’appréciation forcée, dans laquelle les rénovations augmentent la valeur d’une propriété, ainsi que l’appréciation du marché, une augmentation naturelle de la valeur au fil du temps à mesure que le marché augmente.

Les deux autres moyens de gagner de l’argent sur un bien locatif sont les avantages fiscaux offerts aux investisseurs et les rachats de prêts hypothécaires, ce qui signifie que les loyers mensuels des locataires couvrent les dépenses hypothécaires.

Selon Heiner, il ne paie pas les assurances, les impôts ou les gestionnaires immobiliers de sa poche. Ces dépenses sont couvertes par les loyers qu’il perçoit auprès de ses locataires.



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