10 février 2021

Une carrière dans la gestion de portefeuille immobilier

Par admin2020

À première vue, vous pourriez penser qu’un gestionnaire de portefeuille immobilier est similaire à n’importe quel gestionnaire d’actifs financiers. Mais la gestion de portefeuille d’actions ou de fonds immobiliers diffère radicalement de la gestion d’actions, d’obligations ou de fonds communs de placement.

Contrairement aux gérants d’actions, qui recherchent les entreprises et gèrent les probabilités qu’elles peuvent réaliser leurs stratégies articulées, les gérants immobiliers doivent aider à définir et à tirer parti des opportunités au niveau immobilier. Les gestionnaires immobiliers sont non seulement responsables de la répartition des actifs, de la gestion des risques et des transactions, mais également de la gestion directe du terrain et des structures qui s’y trouvent.

Ainsi, la gestion d’actifs immobiliers, contrairement à la gestion financière traditionnelle, nécessite des personnes expérimentées capables d’optimiser la valeur des propriétés. En fait, à bien des égards, un gestionnaire d’actifs immobiliers ressemble beaucoup à un PDG d’entreprise, dirigeant une entreprise ou une installation. En revanche, un gestionnaire de fonds traditionnel peut connaître les actions d’un certain domaine ou secteur – mais ne s’implique pas dans les opérations des entreprises elles-mêmes.

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Gestion de portefeuille immobilier

La formation et l’expérience acquises par les gestionnaires d’actions immobilières sont similaires à celles des autres gestionnaires de fonds. Cependant, la manière dont ils utilisent ces compétences pour assurer la performance du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille sont souvent évalués en fonction de leur capacité à garantir des rendements ajustés au risque appropriés et une diversification du portefeuille grâce à une répartition et une sélection d’actifs supérieures.

De plus, les gestionnaires de portefeuilles immobiliers offrent de la valeur aux clients en garantissant l’utilisation la plus efficace du capital des investisseurs et en les tenant informés grâce à des mesures de performance supérieures et même des prévisions de flux de trésorerie. À l’exception de la fiducie de placement immobilier (FPI) et du fonds de gestionnaires de fonds (dont la performance est jugée par la capacité à évaluer la capacité des autres gestionnaires à concevoir et exécuter la stratégie), le gestionnaire de fonds d’actions immobilières est par essence le PDG de son ou sa propre entreprise, créant et exécutant des stratégies au niveau de la propriété pour les actifs dont il a la charge.

Stratégies de sélection d’investissement

Les gestionnaires de portefeuilles immobiliers effectuent l’allocation d’actifs et la sélection d’actifs, non pas en comprenant la dynamique du marché et les entreprises dans des secteurs spécifiques, mais en être des experts des fondamentaux de l’immobilier. Ils étudient dans les régions locales et dans les différentes utilisations des terrains commerciaux: bureau, industriel, hôtel, commerce de détail et résidentiel unifamilial et multifamilial. Pour battre le marché, assurer la diversification et produire des rendements ajustés au risque adéquats, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent parier sur les marchés immobiliers régionaux ou locaux et, dans le cas de portefeuilles à actifs multiples, sur la bonne combinaison de propriétés.

Pour cette raison, de nombreux gestionnaires de fonds se concentrent sur des régions ou des types de propriétés spécifiques; certains grands gestionnaires d’actifs immobiliers organisent leurs cadres supérieurs et leur personnel de soutien par région ou utilisation du sol. La justification de l’organisation de cette manière est de s’assurer que les opportunités de marché peuvent être identifiées et ensuite traduites en une sélection de propriété et une création d’actifs correctes.

La manière dont les propriétés sont acquises est l’une des façons les plus importantes de différencier les fonds immobiliers des investissements plus traditionnels. À l’instar des négociants en bourse, les fonds immobiliers utilisent des spécialistes en acquisition pour découvrir et exécuter des transactions immobilières. Ces personnels d’acquisition travaillent généralement pour un fonds spécifique ou sont organisés au niveau régional ou par type d’actif.

Comme la plupart des fonds d’actions immobilières détiennent la totalité (ou une partie importante) de chaque propriété, les gestionnaires de portefeuille sont souvent directement impliqués dans le processus d’acquisition. Puisqu’ils ont la responsabilité de définir et d’exécuter la stratégie immobilière, les gestionnaires de portefeuille doivent être directement impliqués dans tous les processus d’investissement, y compris les acquisitions, le financement, les cessions et la prise de décision concernant les installations. Afin de faciliter l’étendue et la profondeur des processus de gestion des investissements immobiliers, les gestionnaires de portefeuille doivent s’appuyer sur une quantité considérable d’infrastructures par rapport au capital investi. Afin d’y parvenir le plus efficacement possible, les gestionnaires de fonds d’actions immobilières et les gestionnaires d’actifs ont développé une fonction de gestion d’actifs spécialisée.

Fonctionnement de la gestion des actifs immobiliers

La fonction de gestion d’actifs immobiliers est composée de spécialistes au niveau de la propriété qui ajoutent de la valeur aux gestionnaires de fonds en exécutant une stratégie au niveau de la propriété. Les spécialistes sont des experts soit des fondamentaux du marché régional, soit des types de propriétés spécifiques, et sont chargés d’optimiser la valeur des actifs dont ils ont la garde. En plus de fournir des informations de gestion de portefeuille sur les prospects locaux et de faciliter les transactions, le gestionnaire d’actifs est responsable de la performance au niveau de la propriété.

En plus d’approuver les budgets et de gérer les dépenses, les gestionnaires d’actifs augmentent la valeur en gérant les location à une ou plusieurs propriétés. Bien que cela puisse sembler une affaire en noir et blanc, le crédit-bail est une fonction complexe qui décide inévitablement de la valeur de la propriété et du portefeuille. Le succès de la location n’est pas seulement atteint en trouvant et en exécutant les opportunités de location les plus élevées possibles dans chaque propriété, mais aussi en menant un programme de location qui s’aligne avec la stratégie du portefeuille tout en maintenant les meilleures relations avec les locataires existants.

La location est un processus hautement négocié, qui peut impliquer la prise de décisions en contradiction avec les besoins des locataires afin d’optimiser la valeur de la propriété. Par exemple, pour les propriétés dont la vente est prévue, le crédit-bail peut être suspendu pendant une période de vente pour permettre aux nouveaux propriétaires de prendre en compte des taux de location potentiels plus élevés. Cela peut entraîner une augmentation de la valeur prévisionnelle des propriétés et donc des offres de vente plus élevées.

Pendant les périodes de hausse des taux de location, les baux à long terme peuvent être bloqués pour les propriétés axées sur le revenu, tandis que pour les stratégies axées sur l’appréciation du capital, les durées des baux peuvent être raccourcies pour profiter de taux attendus plus élevés à l’avenir. La capacité du gestionnaire d’actifs à atteindre la composition appropriée des locataires, à exécuter une stratégie de location qui aligne les flux de trésorerie avec les besoins du portefeuille et à gérer à la fois les dépenses en capital et les dépenses d’exploitation peut avoir une incidence considérable sur la valeur globale du portefeuille.

Gestionnaires de portefeuille immobilier en tant que PDG

Si l’on considère une propriété comme une société distincte ou filiale, chacune ayant sa propre stratégie et son potentiel de performance, on commence à comprendre pourquoi les gestionnaires de portefeuille d’actions immobilières ressemblent beaucoup à des PDG d’entreprise. À l’instar des PDG, qui doivent allouer une offre limitée de capital entre diverses opportunités pour créer le meilleur retour sur investissement global, les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent faire de même pour les propriétés qu’ils gèrent. Cette nécessité de répartir une quantité limitée de ressources crée une situation différente de celle de nombreuses sociétés de gestion d’actifs conventionnelles.

Dans les fonds d’actions immobilières, il existe un conflit inhérent entre les gestionnaires de portefeuille et leurs gestionnaires d’actifs, car ils travaillent pour des objectifs quelque peu divergents. Alors que les gestionnaires d’actifs sont des spécialistes rémunérés pour l’optimisation de la valeur de leurs propriétés et que les gestionnaires de portefeuille sont des généralistes récompensés pour l’optimisation du rendement du portefeuille et de la satisfaction des investisseurs, le gestionnaire de fonds immobilier qui réussit est celui qui peut gérer ce conflit et maintenir une équipe de gestion efficace et la performance du portefeuille. Cela nécessite d’articuler une stratégie de portefeuille bien conçue au sein d’une équipe bien connectée de gestionnaires qui comprennent et ont internalisé les objectifs d’investissement globaux. Cela peut être une tâche difficile pour tout fonds qui a considérablement augmenté le nombre et la complexité des propriétés sous gestion.

Il est également essentiel que les gestionnaires de portefeuilles immobiliers incarnent non seulement l’allocation de capital, la sélection de propriétés et les autres compétences d’investissement requises, mais aussi qu’ils aient la capacité de créer des stratégies d’investissement appropriées et les compétences en leadership pour mobiliser l’organisation vers la même mission de portefeuille. .

La ligne de fond

Lorsqu’il s’agit de fonds immobiliers, la capacité de la direction à exécuter des plans de gestion d’actifs en plus d’appliquer des pratiques de gestion de fonds plus traditionnelles est essentielle. Pour un bien immobilier gestionnaire d’investissement, cela signifie optimiser la valeur des propriétés de son portefeuille, à la fois par la sélection et la gestion ultérieure des actifs immobiliers du portefeuille. Les gestionnaires de portefeuille immobilier doivent répartir leurs ressources sur les propriétés qu’ils gèrent pour le meilleur rendement possible et garder leur équipe sur la bonne voie pour accomplir la même chose. Pour ceux qui possèdent la bonne combinaison de compétences, cette carrière se distingue comme une opportunité unique en gestion d’actifs.



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