15 mai 2021

Une proposition de Biden fermerait une échappatoire fiscale de longue date sur l’immobilier

Par admin2020

Le nouveau plan économique du président Biden éliminerait un allégement fiscal pour de nombreux propriétaires immobiliers, ce qui leur aurait permis de différer le paiement des plus-values ​​sur les ventes immobilières.

Combler cette échappatoire fiscale, qui existe depuis 1921, fait partie de son programme de dépenses de 1,9 billion de dollars pour de nouveaux programmes sociaux. La loi actuelle permet aux investisseurs de différer le paiement de l’impôt sur les gains immobiliers s’ils réinvestissent le produit dans d’autres propriétés dans les six mois suivant la vente.

Les transactions sont connues sous le nom de 1031 échanges, du nom de la section du code fiscal américain. La proposition Biden abolirait 1031 échanges sur des bénéfices immobiliers de plus de 500 000 dollars.

En théorie, l’impôt sur les plus-values ​​de ces transactions est finalement payé. Mais sur les conseils des planificateurs immobiliers, de nombreux investisseurs immobiliers continuent d’acheter et de vendre des propriétés de cette façon jusqu’à leur mort, en transférant les plus-values ​​à leurs héritiers en franchise d’impôt au décès. M. Biden cherche également à combler l’échappatoire à la mort en imposant les plus-values ​​sur les actifs hérités.

Un comité fiscal du Congrès américain a estimé que l’allégement fiscal 1031 permettrait aux investisseurs immobiliers d’économiser plus de 41 milliards de dollars entre 2020 et 2024.

Dans le plan publié par la Maison Blanche mercredi, l’administration Biden a fait valoir que la faille immobilière était l’une des nombreuses qui permettaient de manière disproportionnée aux très riches d’éviter les impôts. «Sans ces changements, des milliards de revenus du capital continueraient à échapper complètement à la fiscalité», a déclaré l’administration.

La proposition de M. Biden augmenterait également le taux maximal payé sur les gains en capital et les dividendes à 39,6% de 20%, et cela augmenterait les impôts que les fonds spéculatifs paient sur les intérêts reportés.

Les investisseurs immobiliers affirment que le traitement fiscal 1031 encourage les entreprises à se développer, à créer des emplois et à injecter plus d’argent dans l’économie, en particulier pendant les périodes de faible activité économique globale, telles que les récessions.

La plupart des 1031 transactions sont effectuées par des particuliers, plutôt que par des entreprises, selon un rapport du Comité mixte du Congrès sur la fiscalité. Ils ont été populaires auprès des investisseurs fortunés qui ont mis de l’argent en commun pour acheter de petits immeubles à appartements, des motels ou d’autres types de biens immobiliers commerciaux moins chers.

Ils sont également favorisés par les sociétés immobilières commerciales privées. Les fiducies de placement immobilier cotées en bourse, ou FPI, ont moins besoin des bourses parce qu’elles bénéficient d’autres avantages fiscaux.

Des dizaines d’organisations se sont inscrites pour faire pression sur le gouvernement fédéral contre l’abrogation de 1031 échanges, selon les déclarations de lobbying du Sénat, notamment l’American Farm Bureau Federation, la National Association of Realtors et l’Asian American Hotel Owners Association.

Sandy Sigal, propriétaire de centres commerciaux basé en Californie du Sud, supervise un portefeuille immobilier de 2 milliards de dollars. Au cours de ses 35 ans de carrière, il a déclaré avoir effectué une cinquantaine d’échanges, ce qui lui a permis de disposer de plus de liquidités pour développer son entreprise.

Il a vendu un centre commercial à Baldwin Park, en Californie, l’année dernière, puis a réinvesti le produit en achetant et en réaménageant un autre centre commercial. Il a dit que pendant les périodes difficiles comme la pandémie, ces échanges fiscaux l’ont aidé à générer plus d’affaires et à embaucher plus de travailleurs qu’il n’en aurait autrement.

«Aurions-nous fait cela sans [a 1031 exchange]? Non, nous aurions conservé l’argent liquide », a déclaré M. Sigal.

Toute une industrie artisanale de courtiers et de conseillers existe également pour faciliter ces transactions de niche, qui seraient également menacées par une modification de la loi. La ligne obscure du code fiscal a même son propre groupe de lobbying, la Federation of Exchange Accommodation.

«La section 1031 encourage l’activité transactionnelle immobilière et, ce faisant, est un puissant stimulant de l’économie américaine», a déclaré Suzanne Baker, coprésidente du groupe, qui s’oppose à la proposition Biden.

Le traitement fiscal s’applique également aux ventes résidentielles, permettant aux vendeurs de différer les gains en capital en réinvestissant le produit des ventes dans une maison autre que leur résidence principale. La proposition de Biden continuerait à autoriser 1031 échanges de moins de 500000 dollars, ce qui signifie que de nombreux propriétaires et petits investisseurs pourraient encore en profiter.

À l’origine, les échanges s’appliquaient à d’autres formes de biens personnels, tels que les œuvres d’art ou les machines. Ces types de propriétés ont été éliminés par le Congrès et le président Trump en 2017, dans le but de compenser les autres importantes réductions d’impôts qu’ils ont promulguées. Les échanges immobiliers ont été préservés.

Le plan des familles américaines de Biden

Écrire à Will Parker à will.parker@wsj.com

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