21 mars 2021

Voici le prochain titre que je vais acheter

Par admin2020

La semaine dernière, les entités parrainées par le gouvernement Fannie Mae et Freddie Mac fait une annonce qui fait vibrer les initiateurs de prêts hypothécaires. Les entreprises ont annoncé avoir obtenu un plafond de 7% sur les immeubles de placement et les résidences secondaires par l’Agence fédérale de financement du logement (FHFA). Cette directive a été émise dans les derniers jours de l’administration Trump et visait à limiter le risque que supporte le contribuable américain sur le marché du logement.

J’ai récemment écrit sur New Residential Investment Corp. et comment ce changement lui serait bénéfique. Il existe une autre FPI hypothécaire qui pourrait également en profiter: Redwood Trust (NYSE: RWT). Je prévois d’acheter des actions dès que les règles de trading Motley Fool le permettront. Voici pourquoi.

Soleil qui brille entre les séquoias

Source de l’image: Getty Images.

Washington veut réduire son empreinte sur le marché du financement du logement

Si le krach immobilier de 2008 a tué le marché des subprimes, il a également mis fin au marché de la titrisation de marques privées. Les titres de marque privée ne nécessitent pas de garanties de crédit du gouvernement, et ils étaient un moyen populaire de financer les prêts hypothécaires avant le crash. Mais ils ont été réduits par un effondrement des titres adossés à des créances hypothécaires et de nombreux défauts de paiement.

Les décideurs politiques à Washington ont depuis longtemps convenu que l’état actuel du financement du logement est intenable. Le contribuable américain supporte essentiellement le risque de crédit de la grande majorité des prêts hypothécaires aux États-Unis.Le consensus bipartite est depuis longtemps de revenir aux jours d’avant la bulle, lorsque le secteur privé a pris le risque de crédit et que le risque gouvernemental était largement limité aux prêts garantis par la FHFA et la Veterans Administration.

Ce changement dans l’engagement de Fannie et Freddie envers les immeubles de placement pourrait être le catalyseur de la relance du marché de la titrisation en MDD. Le problème avec le label privé a été un manque de masse critique et un historique solide de prépaiement et de données par défaut. Ces deux questions sont essentielles pour inciter les investisseurs institutionnels à avoir un appétit pour ce document. Les nouvelles limites de Fannie Mae et Freddie Mac pourraient s’avérer être un catalyseur pour ramener le marché.

Redwood Trust est le leader de la titrisation garantie non gouvernementale

Redwood Trust est une fiducie de placement immobilier hypothécaire (FPI) spécialisée dans l’octroi de prêts hypothécaires qui ne sont pas garantis par le gouvernement américain. Historiquement, cela a signifié des prêts hypothécaires trop importants pour être garantis par le gouvernement, qui sont communément appelés prêts jumbo. Malgré l’absence de garantie, ces prêts ont souvent des caractéristiques de crédit si fortes que les taux d’emprunt sont plus ou moins conformes aux taux standard du gouvernement.

Redwood accorde également des prêts qui ne sont pas conformes aux directives gouvernementales pour des raisons autres que la taille. Ces prêts sont assortis de taux plus élevés et sont souvent accordés à des investisseurs immobiliers professionnels, à des acheteurs fixes et à des travailleurs indépendants. Redwood voit le marché de la location unifamiliale comme une opportunité de croissance massive. La société vise également à disposer de la meilleure technologie pour l’espace de montage non-QM (prêt hypothécaire qualifié) et a lancé plusieurs initiatives pour capter davantage le marché à des fins commerciales.

Comme la plupart des FPI hypothécaires, Redwood a connu des difficultés pendant les premiers jours de la pandémie de COVID-19 et a été obligée de faire face à des appels de marge et à un effondrement soudain du marché de la titrisation non QM. Cela a réduit la valeur comptable par action de la société de 38% à 9,91 $ et a amené la société à réduire son dividende. Ces problèmes ont touché l’ensemble de l’industrie, mais semblent appartenir au passé maintenant.

Redwood est le leader du marché de la titrisation garantie non gouvernementale, ayant émis 110 titrisations d’une valeur de 55 milliards de dollars depuis la fin des années 90. La société dispose d’un réseau de plus de 200 investisseurs institutionnels qui achèteront ces émissions. Les prêts aux investisseurs et aux résidences secondaires de haute qualité constitueraient un ajustement stratégique parfait pour le portefeuille de Redwood.

Redwood a récemment augmenté son dividende trimestriel de 14% à 0,16 $ par action. Cela a donné à la société un rendement du dividende de 5,9% à la clôture de vendredi, inférieur à celui du FPI hypothécaire typique. Cependant, Redwood génère beaucoup de revenus d’honoraires, ce qui compense une partie du risque de taux d’intérêt et de crédit. Le levier de non-titrisation est faible, à 1,3 fois les fonds propres.

Les prêts non liés à la gestion de la qualité sont sur le point de devenir le secteur du marché hypothécaire qui connaît la croissance la plus rapide, et Redwood Trust en est au centre. L’appréciation rapide du prix des logements stimulera la demande de prêts jumbo et de prêts à des fins commerciales. La perte de certains de ces prêts aura un léger effet négatif sur les plus gros donneurs d’ordre comme Fusée; cependant, la perte de Rocket sera le gain de Redwood Trust.

Cet article représente l’opinion de l’auteur, qui peut être en désaccord avec la position de recommandation «officielle» d’un service de conseil de prime Motley Fool. Nous sommes hétéroclites! Remettre en question une thèse d’investissement – même l’une des nôtres – nous aide tous à réfléchir de manière critique à l’investissement et à prendre des décisions qui nous aident à devenir plus intelligents, plus heureux et plus riches.




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