18 avril 2021

Vous envisagez l’immobilier? Connaître l’ABC des DST, des TIC et des 1031

Par admin2020

L’immobilier de placement est la plus grande classe d’actifs aux États-Unis derrière les marchés des actions et des obligations. Des millions d’investisseurs affectent une partie de leur portefeuille d’investissement à des immeubles à revenus, y compris l’immobilier commercial et multifamilial, pour diversifier leurs actifs et dans le cadre d’une stratégie potentielle de création de richesse.

Avant d’investir dans l’immobilier – ou d’ajouter à votre portefeuille si vous possédez déjà des immeubles de placement – vous devez connaître deux véhicules d’investissement passifs de plus en plus populaires et l’un des avantages fiscaux immobiliers les plus intéressants.

Deux façons d’investir passivement dans l’immobilier

N ° 1: Fiducies statutaires du Delaware

Un Delaware Statutory Trust (DST) est une entité utilisée pour détenir des titres sur des investissements tels que des biens immobiliers productifs de revenus. La plupart des types de biens immobiliers peuvent être détenus dans une DST, y compris les propriétés industrielles, multifamiliales, de bureaux et de vente au détail. Souvent, les propriétés sont de qualité institutionnelle similaire à celles détenues par une compagnie d’assurance ou une caisse de retraite, comme une communauté d’appartements multifamiliaux de catégorie A de 500 unités ou une installation de distribution industrielle de 50000 pieds carrés faisant l’objet d’un bail de 10 à 20 ans. avec un Fortune 500 société de logistique et d’expédition.

Il peut y avoir jusqu’à 499 investisseurs individuels dans un DST, généralement. Chaque investisseur détient un intérêt fractionnaire indivis dans la ou les propriétés (si le DST détient plusieurs actifs), ce qui en fait un propriétaire. Cela dit, le pouvoir décisionnel appartient généralement à un fiduciaire qui est le gestionnaire d’actifs désigné par le promoteur de l’offre DST. Le gestionnaire d’actifs s’occupe de la propriété au jour le jour et gère tous les rapports aux investisseurs et les distributions mensuelles.

Un DST est considéré comme un titre et est régi par les lois sur les valeurs mobilières. L’investissement minimum typique dans un DST est de 100 000 $. Les propriétaires d’un DST reçoivent un état des résultats à la fin de l’année indiquant leur part au prorata des revenus et dépenses de la propriété, que les investisseurs saisissent à l’annexe E de leur déclaration de revenus, de la même manière que vous le feriez pour toute autre propriété commerciale ou locative. que vous pouvez posséder directement.

N ° 2: Locataires en commun

Une structure de locataires en commun (TIC) est une autre façon de co-investir dans l’immobilier. Avec un TIC, le nombre d’investisseurs autorisés est limité à 35. En raison de la limite inférieure des investisseurs, l’exigence d’investissement minimum pour acheter une propriété par le biais d’un TIC peut être considérablement plus élevée qu’une DST. Nous voyons souvent des minimums pour les investissements TIC entre 250 000 $ et 1 million de dollars.

Bien que les investissements TIC et les DST aient leurs nuances et leurs différences, ils détiendront souvent des titres sur les mêmes types de propriété. Alors que le DST est généralement considéré comme le véhicule d’investissement le plus passif, il existe certaines circonstances dans lesquelles un TIC est souhaitable, y compris si les investisseurs souhaitent utiliser un refinancement en espèces après avoir détenu l’investissement TIC pendant quelques années afin d’obtenir une partie de leurs fonds propres, qui peuvent être investis dans d’autres actifs.

Avantage fiscal foncier qui aide à bâtir la richesse

Que vous soyez investi dans des DST ou des TIC, vous avez le droit de profiter de l’un des avantages fiscaux fonciers les plus intéressants aux États-Unis: l’échange 1031, ou «similaire».

1031 échanges sont appelés parce qu’ils sont régis par l’article 1031 de l’Internal Revenue Code. Environ un tiers de toutes les ventes de propriétés commerciales et multifamiliales impliquent un échange de même nature, qui est disponible pour les investisseurs de tous niveaux de revenu. (Vous n’avez pas besoin d’être un investisseur fortuné pour profiter de cet avantage fiscal.)

Un échange de même nature permet à un investisseur de reporter les gains en capital, la récupération de l’amortissement et d’autres impôts au moment de la vente d’un immeuble de placement si l’avoir net de la vente est réinvesti dans un bien de valeur égale ou supérieure. Avec un échange 1031, un immeuble d’habitation peut être échangé contre un entrepôt, un entrepôt pour un immeuble de cabinet médical, un immeuble de cabinet médical pour une pharmacie, etc.

L’effet net de l’investissement d’échange 1031: Le capital investi initial et le gain peuvent continuer à croître avec report d’impôt si l’actif gagne de la valeur. Avec un échange 1031, aucune conséquence fiscale n’est déclenchée après une vente immobilière. Ensuite, si et lorsque le nouvel investissement est vendu sans que les capitaux propres réinvestis dans un autre immeuble d’échange à une date ultérieure, le gain antérieur serait comptabilisé.

Toutes les propriétés ne sont pas considérées comme des propriétés de remplacement d’échange de même nature en vertu de l’Internal Revenue Code. Mais les DST et les TIC le font. Une personne peut investir dans une propriété DST pour se qualifier pour le traitement fiscal lorsqu’elle vend son immeuble de placement, ou investir hors d’un DST dans une autre DST ou une autre propriété de même nature (Internal Revenue Code Ruling 2004-86) pour maintenir la taxe avantage.

Si vous possédez déjà un bien immobilier et envisagez une vente, cela pourrait être le moment idéal pour échanger contre une autre propriété. Certains décideurs nationaux envisagent de modifier les règles qui régissent les 1031. L’avantage fiscal pourrait fonctionner différemment à l’avenir.

Fondateur et PDG, Kay Properties and Investments, LLC

Dwight Kay est le fondateur et PDG de Kay Properties and Investments, LLC. Kay Properties est une société d’investissement d’échange nationale 1031. le www.kpi1031.com La plate-forme donne accès au marché de 1031 propriétés d’échange, 1031 propriétés d’échange personnalisées uniquement disponibles pour les clients Kay, des conseils indépendants sur les sociétés sponsors, une diligence raisonnable complète et un contrôle sur chaque offre d’échange 1031 (généralement 20-40 offres) et un marché secondaire 1031.

https://brokercheck.finra.org/firm/summary/152550




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